Gartenpflege im Mietverhältnis: Pflichten, Nebenkosten und Steuervorteile
Pflichten aus der Gartenpflege-Klausel, umlagefähige Betriebskosten, BGH-Urteil zu Baumfällkosten und 20 % Steuerbonus nach § 35a EStG – kompakt erklärt.
Die Pflege von Gärten und Außenanlagen ist ein klassischer Streitpunkt im Mietverhältnis – sowohl bei der Verteilung der Aufgaben als auch bei der Umlage der Kosten[3]. Ob Mieter selbst mähen müssen, welche Kosten über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden dürfen und wie sich Steuervorteile sichern lassen: Pauschale Formulierungen im Mietvertrag führen regelmäßig zu Streit[1].
1. Die Gartenpflege-Klausel im Mietvertrag: Was muss der Mieter selbst tun?
Der Grundsatz: Keine Vereinbarung, keine Pflicht
Enthält der Mietvertrag keine ausdrückliche Vereinbarung zur Gartenpflege, liegt die Verantwortung vollständig beim Vermieter[1]. Bei Mehrfamilienhäusern muss er die Arbeiten wirksam vertraglich übertragen. Beim Einfamilienhaus gilt der Garten nach mancher Rechtsprechung als mitvermietet, weshalb die Pflege auch ohne gesonderte Erwähnung beim Mieter liegen kann – da es abweichende Urteile gibt, ist eine konkrete Regelung stets der sicherste Weg[1].
Was bedeutet die Klausel „Gartenpflege übernimmt der Mieter“?
Nach ständiger Rechtsprechung – unter anderem gestützt auf ein Urteil des OLG Düsseldorf – umfasst eine solche pauschale Formulierung ausschließlich einfache Gartenarbeiten, also Aufgaben ohne besondere Fachkenntnisse und ohne großen Zeit- oder Kostenaufwand[1]:
Rasenmähen
Unkraut jäten
Entfernen von Laub
Umgraben von Beetflächen
Einfacher Rückschnitt kleinerer Sträucher
Wo liegen die Grenzen?
Alle „übergeordneten“ Arbeiten fallen in die Instandhaltungsverantwortung des Vermieters: das Fällen oder aufwendige Beschneiden großer Bäume, der schwere Rückschnitt von Gehölzen oder die Instandhaltung von Gartenanlagen wie Teichbrücken oder Zäunen[1]. Eine Übertragung wäre nur über eine präzise Individualvereinbarung möglich, an die die Rechtsprechung sehr hohe Hürden stellt[1].
Praxisbeispiel: Amtsgericht Würzburg (Az. 13 C 779/17)
Ein Vermieter forderte 1.316,44 € für Baum- und Heckenschnitt durch einen Gartenbaubetrieb zurück. Das Gericht wies die Klage vollständig ab: Die Baumschnittarbeiten waren übergeordnete Arbeiten und damit nicht von der einfachen Gartenpflege-Klausel gedeckt[1].
Wann ist ein Garten „verwildert“? Es gilt ein großzügiger Maßstab. Solange keine Verwahrlosung droht, hat der Vermieter kein Direktionsrecht über Gestaltung oder Mähfrequenz[1].
Verbot eigenmächtiger Fremdbeauftragung: Erfüllt der Mieter seine Pflichten, darf der Vermieter keinen Gärtner auf Mieterkosten beauftragen. Zulässig ist das erst nach erfolgloser Abmahnung bei objektiver Verwahrlosung[2].
2. Gartenpflege als Betriebskosten: Was dürfen Vermieter umlegen?
Voraussetzungen für die Umlage
Die Umlage muss mietvertraglich vereinbart sein – entweder durch Nennung der Kostenart „Gartenpflege“ oder durch Verweis auf § 2 Nr. 10 BetrKV[3]. Fehlt die Vereinbarung, trägt der Vermieter die Kosten selbst[1].
Welche Kosten sind konkret umlagefähig?
Regelmäßige Arbeiten: Rasenmähen, Unkrautbeseitigung, Vertikutieren, Nachsäen, Düngen, Bewässern[1, 3]
Hecken- und Sträucherschnitt sowie Ausasten und Beschneiden von Bäumen[1, 3]
Pflege von Spielplätzen, inklusive Austausch von verschmutztem Spielsand[2, 3]
Strom- und Wasserkosten für Geräte oder Außenwasseranschlüsse, sofern gesondert erfasst[3]
Eigenleistungen des Vermieters auf Basis nachweisbarer Dokumentation[1]
3. Streitfall Baumfällkosten: Betriebskosten oder Instandsetzung?
Lange war umstritten, ob Fällkosten umlagefähig sind[3]. Der BGH schuf mit Urteil vom 10. November 2021 (Az. VIII ZR 107/20) Klarheit: Eine Genossenschaft ließ eine morsche 40 Jahre alte Birke für rund 2.500 Euro fällen und legte die Kosten um; eine Mieterin klagte auf Rückzahlung ihres Anteils von ca. 415 Euro – erfolglos[5].
Erneuerung schließt Entfernung ein: § 2 Nr. 10 BetrKV erlaubt die „Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen“; die Beseitigung ist zwingende Voraussetzung dafür[5].
Kein Instandhaltungsmangel: Ein morscher Baum ist kein Mangel der Mietsache, sondern ein natürlicher biologischer Prozess[5].
Mehrjähriger Turnus ist „laufend“: Betriebskosten müssen nicht jährlich anfallen[5, 2].
Ersatzpflanzungen sind umlagefähig – extrem teure Großbäume aber wegen des Wirtschaftlichkeitsgebots nicht[2].
4. Die strikte Grenze: Was darf NICHT umgelegt werden?
§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV schließt Instandhaltung und Instandsetzung von der Umlage aus – sie dienen der Werterhaltung und sind reine Vermietersache[
Dieser Beitrag fasst die Rechtslage und aktuelle Gerichtsurteile allgemein zusammen und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.