Nebenkosten 2026 - Neues Heizungsgesetz | Co² Umlage | Neue Fristen
Für Mieter bringt das Jahr 2026 weitreichende Änderungen bei der Nebenkostenabrechnung mit sich, die vor allem durch das Auslaufen technischer Übergangsfristen und neue Preismodelle beim Emissionshandel geprägt sind
Für Mieter bringt das Jahr 2026 weitreichende Änderungen bei der Nebenkostenabrechnung mit sich, die vor allem durch das Auslaufen technischer Übergangsfristen und neue Preismodelle beim Emissionshandel geprägt sind. In diesem Jahr erhalten Mieter in der Regel die Abrechnung für das Jahr 2025, während gleichzeitig die technischen Weichen für die Zukunft gestellt werden.
Fristen und formelle Anforderungen
Die gesetzlichen Fristen bleiben für Mieter ein zentrales Schutzinstrument. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums schriftlich vorliegen. Für das Kalenderjahr 2025 bedeutet dies, dass die Abrechnung bis zum 31. Dezember 2026 zugegangen sein muss. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) trägt der Vermieter das Postrisiko; die Abrechnung muss innerhalb der Frist tatsächlich in den Machtbereich des Mieters gelangen, wobei der Poststempel allein nicht zur Fristwahrung ausreicht. Versäumt der Vermieter diese Frist, ist die Geltendmachung von Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen. Mieter haben wiederum ab Erhalt einer formell korrekten Abrechnung zwölf Monate Zeit, um Einwendungen zu erheben. Zudem besteht ein gesetzliches Recht auf Einsicht in die Originalbelege der Abrechnung, welches seit 2025 auch die elektronische Bereitstellung durch den Vermieter umfasst.
Fernablesbarkeit und monatliche Informationen
Ein technischer Meilenstein wird zum Ende des Jahres erreicht: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Heizkostenverteiler und Wasserzähler in Mietwohnungen fernablesbar nachgerüstet oder ausgetauscht sein. Fernablesbar bedeutet, dass die Erfassung der Daten ohne Zutritt zur Wohnung erfolgen kann, beispielsweise per Funk. Sobald solche Geräte installiert sind, ist der Vermieter verpflichtet, den Mietern monatlich Informationen über ihren Verbrauch zur Verfügung zu stellen. Diese „unterjährige Verbrauchsinformation“ (uVI) muss Vergleiche zum Vormonat, zum Vorjahr und zu einem Durchschnittsnutzer enthalten, um Mieter zum Energiesparen anzureizen.
CO2-Preis und das 10-Stufen-Modell
Die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter erfolgt seit 2023 nach einem 10-Stufen-Modell, das sich an der energetischen Qualität des Gebäudes orientiert.
Grundprinzip: Je höher der CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ist, desto größer ist der Anteil, den der Vermieter tragen muss.
Die Spanne: In hocheffizienten Gebäuden (unter 12 kg CO2/m²/a) trägt der Mieter die CO2-Kosten allein, während in sehr ineffizienten Gebäuden (über 52 kg CO2/m²/a) der Vermieter bis zu 95 % der Kosten übernehmen muss.
Preisentwicklung 2026: In diesem Jahr wechselt das System von Festpreisen zu einem Auktionsverfahren mit einem Preiskorridor zwischen 55 € und 65 € pro Tonne CO2. Wichtig für die Abrechnung des Jahres 2026 ist jedoch, dass das Gesetz für die Kostenaufteilung einen festen Mittelwert von 60 € pro Tonne vorschreibt, unabhängig vom tatsächlichen Auktionspreis.
Kürzungsrechte bei Pflichtverstößen
Verletzt der Vermieter gesetzliche Vorgaben, haben Mieter das Recht, ihre Heizkostenabrechnung prozentual zu kürzen. Diese Kürzungsrechte sind kumulierbar und können sich im Extremfall auf bis zu 24 % der Gesamtheizkosten summieren:
15 % Kürzung: Wenn die Heizkosten nicht zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
3 % Kürzung: Wenn keine fernablesbaren Geräte installiert wurden oder die monatliche Verbrauchsinformation fehlt.
3 % Kürzung: Wenn der Vermieter die CO2-Kosten nicht gesondert ausweist oder die Aufteilung nicht korrekt vornimmt.
Mieter sollten bei Erhalt der Abrechnung prüfen, ob der Vermieteranteil an den CO2-Kosten korrekt berechnet wurde und ob bei vorhandener Funktechnik die monatlichen Informationen tatsächlich zugestellt wurden.