Kaution zurück – wann muss der Vermieter zahlen?

Nach dem Auszug stellt sich für viele Mieterinnen und Mieter dieselbe Frage: Wann bekomme ich meine Kaution zurück? Eine gesetzliche Frist im engeren Sinne gibt es dafür nicht, wohl aber eine gefestigte Rechtsprechung zu angemessenen Prüfungsfristen. Dieser Beitrag erklärt, worauf Sie achten sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine feste gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht, üblich sind aber drei bis sechs Monate Prüfzeit.
• Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht.
• Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt und verzinst werden.
• Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen.
• Bei unangemessener Verzögerung können Sie den Vermieter schriftlich in Verzug setzen.

Gibt es eine gesetzliche Rückzahlungsfrist?

Das Gesetz nennt in § 551 BGB keine feste Frist, innerhalb derer der Vermieter die Kaution nach Auszug zurückzahlen muss. Die Rechtsprechung hat sich hier auf eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist verständigt, die je nach Einzelfall meist zwischen drei und sechs Monaten liegt.

Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf sich diese Frist verlängern, da der Vermieter zunächst abwarten darf, ob aus der Abrechnung noch Nachforderungen entstehen.

Eine pauschale Frist von zum Beispiel sechs Monaten gibt es nicht als starre gesetzliche Vorgabe – maßgeblich ist stets, was im konkreten Fall angemessen ist.

Zurückbehaltungsrecht für offene Betriebskosten

Ist zum Zeitpunkt des Auszugs noch nicht klar, ob und in welcher Höhe Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung entstehen, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, statt die gesamte Summe sofort auszuzahlen.

Angemessen bedeutet in der Regel, dass der einbehaltene Betrag ungefähr der zu erwartenden Nachzahlung entsprechen sollte und nicht die gesamte Kaution ohne konkrete Anhaltspunkte zurückgehalten werden darf.

• Vollständige Auszahlung, wenn keine offenen Forderungen zu erwarten sind
• Teilweiser Einbehalt in Höhe der voraussichtlichen Nebenkostennachzahlung
• Vollständiger Einbehalt nur bei konkret zu erwartenden hohen Nachforderungen oder anderen offenen Ansprüchen

Verzinsung der Kaution

Nach § 551 Abs. 3 BGB muss der Vermieter eine als Geldbetrag hinterlegte Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen und verzinsen, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Die Zinsen stehen Ihnen als Mieterin oder Mieter zu und erhöhen die Kaution über die Mietzeit.

Bei der Rückzahlung müssen diese Zinsen mit ausgezahlt oder verrechnet werden.

Maximale Höhe der Kaution

Die Kaution darf laut § 551 Abs. 1 BGB höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Vereinbarungen über eine höhere Kaution sind insoweit unwirksam, als sie diesen Betrag übersteigen.

Was tun bei Verzögerung?

Zieht sich die Rückzahlung ohne nachvollziehbaren Grund über die übliche Prüfungsfrist hinaus, sollten Sie den Vermieter schriftlich zur Rückzahlung auffordern und eine angemessene Frist setzen, etwa zwei Wochen.

Bleibt eine Reaktion aus, können Sie den Vermieter in Verzug setzen und gegebenenfalls gerichtlich auf Rückzahlung klagen. Verzugszinsen können ab diesem Zeitpunkt ebenfalls geltend gemacht werden.

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei anhaltenden Streitigkeiten um die Kaution kann eine Beratung durch einen Mieterverein hilfreich sein.

Häufige Fragen

Wie lange darf der Vermieter die Kaution maximal einbehalten?

Es gibt keine feste gesetzliche Höchstfrist, üblich und von der Rechtsprechung als angemessen anerkannt sind in der Regel drei bis sechs Monate. Bei außergewöhnlichen Umständen, etwa wenn eine Betriebskostenabrechnung erst später erstellt werden kann, kann sich diese Frist verlängern.

Darf der Vermieter die gesamte Kaution einbehalten, obwohl nur eine kleine Nachzahlung zu erwarten ist?

Nein, der Einbehalt muss angemessen sein und sich an der voraussichtlichen Höhe der Nachforderung orientieren. Ein vollständiger Einbehalt ohne konkreten Anlass ist in der Regel nicht zulässig.

Bekomme ich Zinsen auf meine Kaution?

Ja, sofern die Kaution als Geldbetrag hinterlegt wurde und im Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart ist, muss der Vermieter die Kaution verzinst anlegen. Die angefallenen Zinsen stehen Ihnen zu und werden bei der Rückzahlung berücksichtigt.