Der neue Preisschock kommt - Die neue Grundsteuer 2025/2026: Warum Mieter die Reform oft erst verzögert spüren und was jetzt wichtig ist

Am 1. Januar 2025 ist die reformierte Grundsteuer bundesweit in Kraft getreten. Vorausgegangen war das historische Urteil des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) aus dem Jahr 2018, welches die bisherige Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärte.

Die neue Grundsteuer 2025/2026: Warum Mieter die Reform oft erst verzögert spüren und was jetzt wichtig ist

1. Einleitung: Die Grundsteuerreform und der zeitversetzte Nebenkostenschock

Am 1. Januar 2025 ist die reformierte Grundsteuer bundesweit in Kraft getreten. Vorausgegangen war das historische Urteil des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) aus dem Jahr 2018, welches die bisherige Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärte. Die veralteten Wertverhältnisse – in den westdeutschen Bundesländern stammten diese aus dem Jahr 1964, in den östlichen Bundesländern sogar aus dem Jahr 1935 – führten über Jahrzehnte zu ungleicher Lastenverteilung und systembedingten Wertverzerrungen.

Obwohl die Neuregelung seit Anfang 2025 gilt, trifft das finanzielle Ausmaß die Mehrheit der Mieterinnen und Mieter keineswegs sofort, sondern mit erheblicher Zeitverzögerung. Der Grund liegt im mietrechtlichen System der Betriebskostenabrechnung: Vermieter entrichten zwar ab 2025 die neu berechnete Grundsteuer an die Kommunen, legen diese jedoch erst im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf die Mieter um. Da für die Erstellung der Abrechnung die gesetzliche Ausschlussfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums gilt (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB), wird die Abrechnung für das Kalenderjahr 2025 in den meisten Fällen erst Ende 2026 (spätestens zum 31. Dezember 2026) zugestellt. Die finanziellen Folgen in Form hoher Nachzahlungen und angepasster Monatsabschläge werden somit erst im Jahr 2026 spürbar.

Auf einen Blick: Das Wichtigste zur Grundsteuerreform für Mieter

• Inkrafttreten seit 2025: Die Grundsteuer wird seit dem 1. Januar 2025 nach völlig neuen gesetzlichen Bewertungsgrundlagen erhoben.

• Fälligkeit der Abrechnung Ende 2026: Die finanziellen Auswirkungen spüren Mieter meist erst Ende 2026, wenn die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2025 fällig wird (gesetzliche Ausschlussfrist: 31.12.2026).

• 100%ige Umlagefähigkeit: Vermieter dürfen die Grundsteuer gemäß § 2 Nr. 1 BetrKV weiterhin vollständig als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, sofern eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorliegt.

1. Rechtliche Grundlagen der Umlage auf Mieter

Die rechtliche Durchreichung der Grundsteuer vom Eigentümer an den Mieter unterliegt strengen mietrechtlichen Vorgaben:

1. Umlagefähigkeit nach § 2 Nr. 1 BetrKV: Die Grundsteuer gehört als laufende öffentliche Last des Grundstücks ausdrücklich zu den Betriebskosten. Sie ist gesetzlich zu 100 % umlagefähig. An dieser Rechtslage hat die Reform nichts geändert.

2. Ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag: Eine Umlage ist rechtlich nur zulässig, wenn im Mietvertrag die Übernahme der Betriebskosten explizit vereinbart wurde. Ausreichend ist hierbei die dynamische Verweisung auf § 2 BetrKV oder die konkrete Nennung der Grundsteuer. Fehlt eine solche Vereinbarung im Mietvertrag, trägt der Vermieter die Steuerlast allein; eine nachträgliche oder einseitige Abwälzung ist ausgeschlossen.

3. Strikte zeitliche Zuordnung: Die Grundsteuer muss als periodische öffentliche Last dem jeweiligen Abrechnungsjahr zeitanteilig (nach Tagen) zugeordnet werden. Für Abrechnungszeiträume bis einschließlich 2024 galt ausnahmslos der alte Grundsteuerbescheid auf Einheitswertbasis. Für das Abrechnungsjahr 2025 darf ausschließlich der neue Grundsteuerbescheid herangezogen werden.

Wichtiger Hinweis zur Vorauszahlungsanpassung (§ 560 BGB): Vermieter dürfen die monatlichen Betriebskosten-Vorauszahlungen nicht einfach isoliert nach Erhalt des neuen Grundsteuerbescheids unterjährig anpassen. Eine Anpassung der Abschläge nach § 560 Abs. 4 BGB setzt grundsätzlich eine zuvor erteilte, formell ordnungsgemäße Jahresabrechnung voraus (Anpassung in Textform, keine Zustimmung des Mieters erforderlich). Ausnahmen, bei denen eine unterjährige Anpassung wegen feststehender Kostensteigerung ohne vorherige Abrechnung versucht wird, sind rechtlich hochgradig strittig. Abzugrenzen ist dies von der Betriebskostenpauschale nach § 560 Abs. 2 BGB, bei der Erhöhungsverlangen unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist erklärt werden müssen.

1. Berechnungsformel und die Realität der kommunalen Hebesätze

Die Steuerschuld wird bundesweit über ein dreistufiges Verfahren ermittelt. Der Gesetzgeber nutzt dabei folgende Berechnungsformel:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Jährliche Grundsteuer

Die argumentative und administrative Differenzierung der einzelnen Berechnungsstufen stellt sich wie folgt dar:

Berechnungsstufe Zuständige Stelle Einflussfaktor / Erklärung

1. Grundsteuerwert Finanzamt Bewertung der wirtschaftlichen Einheit anhand von Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Baujahr oder statistischer Nettokaltmiete.

2. Steuermesszahl Bund / Bundesland Gesetzlich festgelegter Promillesatz zur Reduktion des Grundsteuerwerts auf den Grundsteuermessbetrag.

3. Hebesatz Gemeinde / Kommune Autonomer Prozentfaktor der Kommune gemäß Art. 28 Abs. 2 GG (kommunale Selbstverwaltungsgarantie). Eines der zentralen Instrumente zur Einnahmensteuerung.

Das Versprechen der Aufkommensneutralität vs. die Erhöhungspraxis

Im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens gab die Politik – allen voran der damalige Bundesfinanzminister Olaf Scholz – das Versprechen ab, dass die Reform insgesamt aufkommensneutral ausgestaltet werde und es nicht zu einer faktischen Steuererhöhung kommen solle. Das Bundesfinanzministerium passte dazu die Steuermesszahlen rechnerisch an. Die Ertrags- und Verwaltungshoheit liegt jedoch bei den Ländern und Kommunen.

Die empirische Realität unterscheidet sich deutlich von den politischen Ankündigungen. Nach Daten des Statistischen Bundesamtes (Destatis) stieg die Grundsteuerbelastung im bundesweiten Durchschnitt um rund 15 %. Laut Auswertungen von EY hoben allein im Jahr 2024 insgesamt 2.671 der rund 10.800 deutschen Kommunen ihren Hebesatz an; bereits 2023 verzeichneten 25 % der Gemeinden Erhöhungen (in Rheinland-Pfalz hoben 2023 sogar 79 % der Kommunen die Sätze an).

Zahlreiche Bundesländer – darunter NRW, Hessen und Sachsen – hatten ihren Kommunen zwar wissenschaftlich fundierte, nicht bindende Hebesatzempfehlungen für eine aufkommensneutrale Umstellung an die Hand gegeben. Die Praxis zeigt jedoch, dass ein Großteil der Städte und Gemeinden (in NRW und Hessen über 60 %) diese Empfehlungen unberücksichtigt ließ und die Hebesätze höher ansetzte, um klamme Kommunalhaushalte zu sanieren.

1. Anschauliche Beispielrechnungen: Von der Mietwohnung bis zum Extremfall

Wie sich die Neubewertung und veränderte Hebesätze auf die Abrechnung auswirken, veranschaulichen zwei Praxisfälle:

Beispiel A: Standard-Mietwohnung im Mehrfamilienhaus

Betrachtet wird ein Mehrfamilienhaus mit 300 m² Gesamtwohnfläche. Die abgerechnete Mietwohnung umfasst 75 m² (Mietanteil nach Wohnfläche: 25 %). Die Jahresgrundsteuer für das gesamte Gebäude steigt durch die Reform von bisher 600,00 € auf 1.200,00 €.

• Rechnung bisher: 600,00 € × 25 % = 150,00 €/Jahr (12,50 €/Monat)

• Rechnung neu: 1.200,00 € × 25 % = 300,00 €/Jahr (25,00 €/Monat)

• Konkrete Folge für den Mieter: Eine Nachzahlung von 150,00 € für das Abrechnungsjahr 2025 sowie eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlung ab 2026 um +12,50 €/Monat.

Beispiel B: Gemietetes Einfamilienhaus (Extrembeispiel Stuttgart / Baden-Württemberg)

Eine Familie bewohnt ein älteres, gemietetes Einfamilienhaus mit großem Grundstück in Stuttgart. In Baden-Württemberg gilt das modifizierte Bodenwertmodell, bei dem der Gebäudewert völlig unberücksichtigt bleibt und ausschließlich Grundstücksfläche und Bodenrichtwert herangezogen werden.

• Grundsteuer bisher: 445,00 €/Jahr

• Grundsteuer neu: 2.695,00 €/Jahr

• Konkrete Folge für den Mieter: Nachzahlung bzw. Erhöhung um 2.250,00 €/Jahr, was einer monatlichen Mehrbelastung von 187,50 €/Monat entspricht.

1. Regionale Brennpunkte, Ländermodelle & Belastungsunterschiede

Aufgrund der verfassungsrechtlichen Öffnungsklausel (Art. 72 Abs. 3 GG) haben mehrere Bundesländer eigene Berechnungsmodelle verabschiedet. Dies führt zu drastischen Belastungsunterschieden je nach Standort der Immobilie.

Modelltyp / Bundesland Wesentliche Auswirkung auf die Steuerlast
Bundesmodell
(z. B. Berlin, NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein u. a.) Wertbasiertes Modell. Führt in Großstädten und begehrten Lagen wegen hoher Bodenrichtwerte und statistischer Mieten zu deutlichen Anstiegen.
Flächenmodell
(Bayern) Reine Flächenbestimmung (wertunabhängig). Bewirkt eine sehr gleichmäßige Belastung unabhängig von Mikrolage oder Bodenrichtwert.
Modifiziertes Bodenwertmodell
(Baden-Württemberg) Besteuerung basiert rein auf Grundstücksfläche und Bodenrichtwert; Bebauung bleibt irrelevant. Extrem hohe Belastung für große Grundstücke und Einfamilienhäuser.
Wohnlagemodell
(Hamburg) Kombination aus Fläche und pauschaliertem Wohnlagefaktor (gute/normale Lage).
Flächen-Faktor-Modell
(Hessen) Flächenbasierte Grundformel, ergänzt um einen lagebezogenen Faktor.
Flächen-Lage-Modell
(Niedersachsen) Ähnlich dem hessischen Modell; Berücksichtigung der Lage über einen Faktor.
Bundesmodell mit Abweichungen
(Saarland, Sachsen) Anwendung der Bundeslogik, jedoch mit modifizierten Steuermesszahlen.

Die Hotspots der Erhöhungen

Verstärkte Belastungen treffen Mieter in Ballungsräumen und Metropolregionen (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt) sowie auf Grundstücken mit hohen Bodenrichtwerten.

Ein struktureller Brennpunkt ist das Bodenwertmodell in Baden-Württemberg: Da Gebäude bei der Bewertung unberücksichtigt bleiben, werden Einfamilienhäuser mit großem Grundstück überproportional belastet. In Großstädten ist die Grundsteuerlast für ein durchschnittliches Einfamilienhaus nach dem Bodenwertmodell etwa 5,5- bis 6,5-mal so hoch wie für eine vergleichbare Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

1. Praxis-Tipps & Rechte für Mieter: So prüfen Sie die Abrechnung

Wenn Ende 2026 die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2025 zugehen, sollten Mieter die Posten nicht ungeprüft akzeptieren. Folgende Instrumente und Rechte stehen zur Verfügung:

• Recht auf Belegeinsicht (§ 259 BGB): Mieter müssen Steuerbeträge nicht ungeprüft hinnehmen. Sie haben das Recht, vom Vermieter Einsicht in den Original-Grundsteuerbescheid der Kommune zu verlangen, um den abgerechneten Gesamtwert sowie den Verteilungsschlüssel lückenlos abzugleichen.

• Prüfung der Vorauszahlungsanpassung (§ 560 Abs. 4 BGB): Eine Erhöhung der monatlichen Betriebskostenabschläge ist grundsätzlich erst nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Jahresabrechnung zulässig. Sie muss schriftlich oder in Textform erklärt werden.

• Getrennter Vorabzug bei Gewerbeanteilen: Befinden sich im Gebäude Gewerbeeinheiten (z. B. Ladenlokale, Büros), muss der Vermieter die Grundsteuer vor der Umlage getrennt nach Nutzungsart ermitteln. Der oft erheblich stärkere Gewerbeanteil darf nicht pauschal in den Abrechnungstopf der Wohnraummieter einfließen.

• Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 BGB) & Einspruchspflicht des Vermieters: Der Vermieter unterliegt bei der Verwaltung der Immobilie dem gebotenen Wirtschaftlichkeitsprinzip. Ist der kommunale Grundsteuerbescheid offensichtlich fehlerhaft (z. B. falsche Flächenansätze, ungeklärte Bodenrichtwerte), ist der Vermieter aus seiner mietvertraglichen Sorgfaltspflicht heraus gehalten, Einspruch einzulegen. Lässt der Vermieter einen offensichtlich rechtswidrigen oder überhöhten Bescheid ungeprüft verfristen, liegt eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots vor. Der Mieter ist in diesem Fall berechtigt, die Umlage des überhöhten Differenzbetrags finanziell zu verweigern.

• Flächenprüfung & Praxis-Fallbeispiel (Gartenbewertung): Es ist sorgfältig zu prüfen, ob die besteuerten Flächen tatsächlich dem Mieter zur vertraglichen Nutzung zustehen. Dass eine detaillierte Prüfung massives Einsparpotenzial birgt, zeigt ein Fall aus Stuttgart:

Praxisfall Susanne Trumpp (Stuttgart): Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus mit angrenzendem, unbebaubarem Gartengrundstück taxierte die Finanzbehörde die Grundsteuer für den Garten im Rahmen der Neubewertung von ursprünglich 46,00 € auf astronomische 3.500,00 €/Jahr. Die Vermieterin gab daraufhin für rund 1.000,00 € ein Fachgutachten in Auftrag und legte formell Einspruch ein. Mit Erfolg: Die Behörde korrigierte den Bescheid auf 43,00 €/Jahr. Das Gutachten amortisierte sich sofort, und die Mieter wurden vor einer existenzbedrohenden Nebenkostenlast bewahrt.

• Rechtlicher Stand 2026 & Handlungsoptionen bei Verfahren:
  

  • Mit Urteil vom 10. Dezember 2025 hat der Bundesfinanzhof (BFH) das Bundesmodell vorerst für verfassungsgemäß erklärt und Musterklagen aus NRW, Berlin-Brandenburg und Sachsen abgewiesen.

  • Am 27. Februar 2026 haben der Verband Haus & Grund Deutschland gemeinsam mit dem Bund der Steuerzahler jedoch Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) eingelegt.

  • Strategischer Rat: Sofern Vermieter gegen ihren Grundsteuerbescheid Einspruch eingelegt haben, sollte die Ruhendstellung des Verfahrens bis zur Entscheidung des BVerfG beantragt werden. Wichtig für Eigentümer und Mieter: Ein laufender Einspruch entbindet rechtlich nicht von der Pflicht zur fristgerechten Zahlung der festgesetzten Steuer; Nachzahlungen bleiben bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung wirksam.

• Verhalten bei drohenden Nachzahlungsspitzen: Extrem hohe Nachforderungen können Mieter in finanzielle Bedrängnis bringen. Bei Zahlungsverzug droht ab einer Rückstandshöhe von zwei Monatsmieten die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Mieter sollten bei hohen Beträgen umgehend das Gespräch mit dem Vermieter suchen (Vereinbarung von Ratenzahlungen) und parallel die Übernahme von Nachzahlungsspitzen durch Sozialbehörden, Wohngeldstellen oder das Jobcenter prüfen lassen.