Modernisierung von Mietwohnungen: Rechte, Pflichten und Mieterhöhung
Bei der Frage, welche Kosten ein Vermieter nach Baumaßnahmen auf die Mieter umlegen darf, muss streng zwischen **Modernisierungen** und **Erhaltungsmaßnahmen (Reparaturen/Sanierungen)** unterschieden werden.
Bei der Frage, welche Kosten ein Vermieter nach Baumaßnahmen auf die Mieter umlegen darf, muss streng zwischen Modernisierungen und Erhaltungsmaßnahmen (Reparaturen/Sanierungen) unterschieden werden.
1. Erhaltungsmaßnahmen (Reparaturen & klassische Sanierungen)
Kosten für reine Instandhaltungen oder Reparaturen sind nicht umlagefähig. Diese Kosten muss der Vermieter komplett selbst tragen. Dazu gehören beispielsweise:
Reparaturen an Heizungsanlagen, Wasserleitungen oder Installationsgegenständen.
Das Erneuern bereits morscher Fenster.
Die bloße Erneuerung vorhandener Sanitäreinrichtungen (dies gilt insbesondere, wenn das Bad bereits zuvor zeitgemäß ausgestattet war, z. B. mit Spül-Stopp-Funktion, Einhebelmischer und Abluftanlage).
Grundrissänderungen, die keine Wohnwertverbesserung, sondern eher eine Verschlechterung darstellen (wie die Verkleinerung der Küche zugunsten eines Bades).
2. Modernisierungen
Kosten für Modernisierungsmaßnahmen sind umlagefähig. Als Modernisierung gelten Maßnahmen, die:
den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen (z. B. der erstmalige Einbau eines Badezimmers),
die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
zur nachhaltigen Energieeinsparung (z. B. Einsparung von Heizenergie oder jeglicher anderer Energie) beitragen.
3. Zu welchen Anteilen darf umgelegt werden?
Wenn eine echte Modernisierung vorliegt, gilt für die Umlage Folgendes:
Maximal 11 % der für die jeweilige Wohnung anfallenden Modernisierungskosten dürfen jährlich auf die Miete aufgeschlagen werden.
Abzugspflicht für Instandhaltung und Förderung: Bevor der Vermieter diese 11 % berechnet, muss er zwingend sämtliche Kosten für parallel durchgeführte Instandsetzungen (Reparaturanteile) sowie Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln von den Gesamtkosten abziehen.
Beispiel für kombinierte Arbeiten (Instandhaltung + Modernisierung): Werden morsche Fenster durch moderne Isolierfenster ersetzt, liegt ein Mischfall vor. Der Vermieter darf hierbei nicht die gesamten Kosten umlegen. Umlagefähig ist in diesem Fall nur der Differenzbetrag zwischen den tatsächlichen Kosten für die neuen Isolierfenster und den hypothetischen Kosten, die für eine reine Reparatur der alten Fenster angefallen wären.