Aufzugskosten in der Nebenkostenabrechnung

Aufzugskosten gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten und sorgen in mehrgeschossigen Häusern regelmäßig für Diskussionen – besonders bei Mieterinnen und Mietern im Erdgeschoss, die den Aufzug kaum nutzen. Dieser Beitrag erklärt, welche Kosten umgelegt werden dürfen, wie der BGH die Frage der Erdgeschossmieter entschieden hat und wo die Grenze zwischen umlagefähiger Wartung und nicht umlagefähiger Reparatur verläuft.

Das Wichtigste in Kürze

• Aufzugskosten sind nach § 2 Nr. 7 BetrKV als Betriebskosten umlagefähig.
• Umlagefähig sind Betriebsstrom, Wartung, Prüfungen und die Kosten eines Notrufsystems.
• Reparatur- und Instandsetzungskosten sind grundsätzlich nicht umlagefähig.
• Der BGH hat entschieden, dass auch Erdgeschossmieter an den Aufzugskosten beteiligt werden können.
• Eine abweichende vertragliche Regelung zur Freistellung von Erdgeschossmietern ist zulässig, aber nicht zwingend.

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 7 BetrKV

Nach § 2 Nr. 7 BetrKV zählen die Kosten des Betriebs eines maschinellen Personen- oder Lastenaufzugs zu den umlagefähigen Betriebskosten. Dazu gehören die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage sowie regelmäßige Prüfungen, etwa durch den TÜV, und die Kosten der Reinigung der Anlage.

Auch Kosten für ein Notrufsystem, das bei modernen Aufzugsanlagen vorgeschrieben ist, zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten, sofern sie im Rahmen eines Wartungsvertrags oder als eigenständige Servicegebühr anfallen.

Wartung vs. Reparatur

Nicht jede Rechnung rund um den Aufzug darf umgelegt werden. Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen Wartungskosten, die der Erhaltung der Funktionsfähigkeit dienen und regelmäßig anfallen, und Reparatur- bzw. Instandsetzungskosten, die einen bereits eingetretenen Schaden oder Verschleiß beheben.

Wartungsverträge mit Aufzugsfirmen enthalten häufig sogenannte Vollwartungsverträge, die auch kleinere Reparaturen und Verschleißteile einschließen. Hier ist im Einzelfall zu prüfen, welcher Anteil der Vertragskosten tatsächlich der reinen Wartung zuzurechnen ist – nur dieser Anteil ist umlagefähig.

Bei Vollwartungsverträgen sollten Sie darauf achten, dass die Abrechnung erkennen lässt, welcher Anteil auf reine Wartung und welcher auf Reparaturleistungen entfällt.

Müssen Erdgeschossmieter mitzahlen? Das BGH-Urteil

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. September 2006 (Az. VIII ZR 103/06) entschieden, dass auch Mieterinnen und Mieter im Erdgeschoss grundsätzlich an den Betriebskosten für den Aufzug beteiligt werden können, selbst wenn sie diesen faktisch kaum oder gar nicht nutzen.

Begründet wird dies damit, dass der Aufzug objektiv den Gebrauchswert des gesamten Gebäudes erhöht und die Kostenverteilung nach der Wohnfläche als sachgerechter Maßstab dient – nicht nach der tatsächlichen Nutzung.

Eine Ausnahme gilt, wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Freistellung von Erdgeschossmietern vorsieht oder der Vermieter einen abweichenden Verteilerschlüssel vereinbart hat.

Verteilerschlüssel für Aufzugskosten

Fehlt eine besondere Vereinbarung im Mietvertrag, werden Aufzugskosten in der Regel nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel des Mietvertrags umgelegt, meist nach Wohnfläche. Manche Vermieter vereinbaren freiwillig eine Verteilung nach Nutzungswahrscheinlichkeit, etwa gestaffelt nach Stockwerk.

• Verteilung nach Wohnfläche (Standard, sofern nichts anderes vereinbart ist).
• Verteilung nach Anzahl der Wohneinheiten.
• Freiwillige Staffelung nach Etage (nur bei entsprechender vertraglicher Regelung).

Häufige Fragen

Muss ich als Erdgeschossmieter für den Aufzug zahlen?

Grundsätzlich ja. Der BGH hat entschieden, dass Erdgeschossmieter an den Aufzugskosten beteiligt werden können, da der Aufzug den Gebrauchswert des gesamten Gebäudes steigert. Eine Ausnahme besteht nur bei abweichender vertraglicher Regelung.

Darf der Vermieter Reparaturkosten für den Aufzug umlegen?

Nein, reine Reparatur- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten und dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Umlagefähig sind nur laufende Wartungs- und Betriebskosten.

Was gehört zu den Wartungskosten beim Aufzug?

Dazu zählen unter anderem regelmäßige Inspektionen, Schmierung, Funktionsprüfungen, gesetzlich vorgeschriebene Sicherheitsprüfungen sowie der Betrieb eines Notrufsystems.

Kann ich verlangen, dass Reparatur- und Wartungsanteile getrennt ausgewiesen werden?

Ja, insbesondere bei Vollwartungsverträgen können Sie im Rahmen der Belegeinsicht verlangen, dass ersichtlich wird, welcher Anteil auf umlagefähige Wartung und welcher auf nicht umlagefähige Reparaturen entfällt.