Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung

Gepflegte Grünanlagen gehören zu vielen Mietobjekten dazu – und die Kosten dafür tauchen regelmäßig in der Nebenkostenabrechnung auf. Doch nicht jede Maßnahme rund um Garten und Grünflächen darf auf die Mieter umgelegt werden. Dieser Beitrag erklärt, was zur umlagefähigen Gartenpflege zählt und wo die Grenze zur nicht umlagefähigen Neuanlage verläuft.

Das Wichtigste in Kürze

• Gartenpflege ist nach § 2 Nr. 10 BetrKV umlagefähig, wenn es sich um die Pflege bestehender Grünanlagen handelt.
• Die Neuanlage von Gärten oder Grünflächen gehört zu den nicht umlagefähigen Kosten der Modernisierung.
• Kosten für die Fällung kranker oder abgestorbener Bäume können umlagefähig sein, für eine Ersatzpflanzung ist die Rechtslage umstritten.
• Auch die Pflege von Spielplätzen und Gemeinschaftsflächen fällt unter die umlagefähige Gartenpflege.
• Der BGH verlangt bei wiederkehrenden größeren Pflegemaßnahmen eine Prüfung, ob es sich um laufende Kosten oder um einmalige Instandsetzung handelt.

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 10 BetrKV

§ 2 Nr. 10 BetrKV nennt als umlagefähige Kosten der Gartenpflege unter anderem die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, die Pflege von Spielplätzen sowie die Pflege von Anlagen für die Wäschepflege. Erfasst sind damit wiederkehrende Pflegemaßnahmen wie Rasenmähen, Heckenschnitt, Unkrautbeseitigung, Laubentfernung oder die Pflege von Beeten.

Auch die Kosten für Wasser, Dünger und Pflanzenschutzmittel, die im Rahmen der laufenden Pflege anfallen, sind grundsätzlich umlagefähig, sofern sie nachvollziehbar der Grünflächenpflege zugeordnet werden können.

Neuanlage vs. Pflege bestehender Flächen

Wird ein Garten oder eine Grünfläche neu angelegt, etwa im Zuge einer Modernisierung oder Umgestaltung, handelt es sich um eine bauliche Maßnahme, deren Kosten nicht über die Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Diese Kosten trägt der Vermieter selbst oder kann sie – bei entsprechender Ankündigung – als Modernisierungsmaßnahme gesondert geltend machen.

Die Abgrenzung ist in der Praxis nicht immer eindeutig: Wird beispielsweise ein bestehendes Beet umgestaltet, kann dies je nach Umfang entweder als Pflegemaßnahme oder als Neuanlage zu bewerten sein.

Baumfällung und Neuanpflanzung

Muss ein Baum aus Gründen der Verkehrssicherheit, etwa wegen Krankheit oder Standsicherheit, gefällt werden, zählen die Fällkosten in der Regel zu den umlagefähigen Kosten der Gartenpflege, da sie der ordnungsgemäßen Unterhaltung der Grünanlage dienen.

Bei der Neuanpflanzung eines Ersatzbaums ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Teilweise wird argumentiert, dass eine Ersatzpflanzung ebenfalls der Werterhaltung der Grünanlage dient und damit umlagefähig ist; andere Stimmen ordnen die Neupflanzung als bauliche bzw. wertverbessernde Maßnahme ein, die nicht umgelegt werden darf. Betroffene sollten die Abrechnung im Einzelfall genau prüfen.

Der Bundesgerichtshof hat wiederholt betont, dass zwischen laufender Instandhaltung und einmaligen, wertverbessernden Maßnahmen sorgfältig unterschieden werden muss (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2011, VIII ZR 312/10, zu vergleichbaren Abgrenzungsfragen bei Betriebskosten).

Gemeinschaftsflächen und Fremdvergabe

Werden Gartenarbeiten an einen externen Gartenbaubetrieb vergeben, sind die in Rechnung gestellten Kosten umlagefähig, soweit sie sich eindeutig auf Pflegeleistungen beziehen. Enthält eine Rechnung auch Neuanlagen oder größere Umgestaltungen, müssen diese Anteile herausgerechnet werden.

Bei Wohnanlagen mit mehreren Gebäuden werden die Kosten der Gartenpflege in der Regel nach dem im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel, meist nach Wohnfläche, auf alle Mietparteien umgelegt – unabhängig davon, ob die einzelne Wohnung direkten Zugang zur Grünfläche hat.

So prüfen Sie Ihre Abrechnung

• Prüfen Sie, ob die abgerechneten Leistungen tatsächlich der Pflege und nicht der Neuanlage dienen.
• Fragen Sie bei größeren Positionen wie Baumfällungen nach dem Grund der Maßnahme.
• Vergleichen Sie die Kosten mit den Vorjahren, um ungewöhnliche Ausreißer zu erkennen.
• Lassen Sie sich bei Fremdvergabe die zugrunde liegende Rechnung erläutern.

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfragen hilft ein Mieterverein oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Mietrecht weiter.

Häufige Fragen

Muss ich Gartenpflegekosten auch zahlen, wenn ich den Garten nie nutze?

Ja, in der Regel schon. Die Kosten der Gartenpflege werden nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel auf alle Mietparteien umgelegt, unabhängig von der individuellen Nutzung der Grünfläche.

Sind Kosten für einen neu angelegten Garten umlagefähig?

Nein. Die Neuanlage von Grünflächen zählt zu den nicht umlagefähigen Kosten, da es sich um eine bauliche bzw. wertverbessernde Maßnahme handelt, nicht um laufende Pflege.

Darf die Fällung eines Baumes umgelegt werden?

Wenn die Fällung aus Gründen der Verkehrssicherheit erforderlich ist, zählt sie in der Regel zu den umlagefähigen Pflegekosten. Bei der Neuanpflanzung ist die Rechtslage nicht einheitlich.