Ist die Gebäudeversicherung umlagefähig?

Versicherungsbeiträge machen häufig einen spürbaren Posten in der Nebenkostenabrechnung aus. Nicht jede Versicherung, die der Vermieter abschließt, darf jedoch auf die Mieter umgelegt werden. Dieser Beitrag erklärt, welche Versicherungen umlagefähig sind, welche nicht, und worauf Sie bei stark steigenden Prämien achten sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig.
• Rechtsschutz-, Mietausfall- und die private Hausratversicherung des Vermieters sind nicht umlagefähig.
• Elementarschadenversicherungen sind umlagefähig, sofern sie sich auf das Gebäude beziehen.
• Bei stark steigenden Prämien greift das Wirtschaftlichkeitsgebot – der Vermieter muss wirtschaftlich vertretbar handeln.

Welche Versicherungen sind umlagefähig?

§ 2 Nr. 13 BetrKV nennt als umlagefähige Kosten die Beiträge für die Sachversicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Zu den klassischen umlagefähigen Positionen gehören damit die Gebäudeversicherung (oft kombiniert als Wohngebäudeversicherung) und die Grundstücks- bzw. Gebäudehaftpflichtversicherung, die Schäden Dritter durch das Grundstück oder Gebäude abdeckt.

• Wohngebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Leitungswasser)
• Grundstücks- und Gebäudehaftpflichtversicherung
• Elementarschadenversicherung (z. B. Hochwasser, Erdbeben), sofern gebäudebezogen
• Haftpflichtversicherung für Öltank oder Aufzug

Welche Versicherungen sind nicht umlagefähig?

Nicht jede Versicherungspolice, die der Vermieter abschließt, darf über die Betriebskosten abgerechnet werden. Versicherungen, die ausschließlich dem wirtschaftlichen Risiko des Vermieters dienen, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten.

• Rechtsschutzversicherung des Vermieters
• Mietausfallversicherung (deckt das unternehmerische Risiko des Vermieters ab)
• Private Hausratversicherung des Vermieters
• Rechtsschutz- oder Vermögensschadenversicherungen der Hausverwaltung

Mietausfallversicherungen sind ausdrücklich nicht umlagefähig, da sie ausschließlich das unternehmerische Risiko des Vermieters absichern.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot bei steigenden Prämien

Vermieter sind nach dem allgemeinen Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet, bei der Verwaltung des Mietobjekts auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Steigen die Versicherungsprämien innerhalb kurzer Zeit stark an, etwa nach einem Versicherungswechsel oder einer Vertragsanpassung, kann dies ein Hinweis auf eine unwirtschaftliche Entscheidung sein.

Mieterinnen und Mieter können in solchen Fällen im Rahmen der Belegeinsicht nachfragen, ob ein Versicherungsvergleich stattgefunden hat oder welche Gründe für die Prämiensteigerung vorliegen. Ein pauschaler Verweis auf „gestiegene Marktpreise“ genügt in der Regel nicht, wenn die Erhöhung deutlich über dem allgemeinen Marktniveau liegt.

Selbstbeteiligung und Schadensfälle

Kommt es zu einem Versicherungsschaden am Gebäude, trägt der Vermieter meist eine vertraglich vereinbarte Selbstbeteiligung. Ob diese Selbstbeteiligung als Betriebskosten umgelegt werden darf, ist umstritten und hängt vom Einzelfall ab. Grundsätzlich gilt: Wiederholt sich ein Schadensfall regelmäßig und wird die Selbstbeteiligung dadurch faktisch zu einer laufenden Kostenposition, kann die Umlage unter Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten in Frage stehen.

Handelt es sich um einen einmaligen, außergewöhnlichen Schaden, wird die Umlage der Selbstbeteiligung in der Rechtsprechung überwiegend als zulässig angesehen, sofern sie in einem angemessenen Verhältnis zur Jahresprämie steht.

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Zweifeln an einzelnen Positionen empfiehlt sich die Prüfung durch einen Mieterverein oder eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt für Mietrecht.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter jede Versicherung auf die Nebenkosten umlegen?

Nein. Umlagefähig sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV nur die Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes sowie vergleichbare gebäudebezogene Versicherungen. Versicherungen, die das unternehmerische Risiko des Vermieters absichern, wie eine Mietausfallversicherung, sind nicht umlagefähig.

Was kann ich tun, wenn die Versicherungskosten stark gestiegen sind?

Sie können im Rahmen der Belegeinsicht nachfragen, welche Gründe für die Erhöhung vorliegen, und prüfen, ob der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet hat. Bei unverhältnismäßigen Erhöhungen können Sie die Position beanstanden.

Ist eine Elementarschadenversicherung umlagefähig?

Ja, sofern sie sich auf das Gebäude bezieht und Schäden durch Naturereignisse wie Überschwemmung oder Erdbeben abdeckt, zählt sie zu den umlagefähigen Kosten nach § 2 Nr. 13 BetrKV.