Ist die Grundsteuer umlagefähig?

Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten und taucht in nahezu jeder Nebenkostenabrechnung auf. Durch die Grundsteuerreform, die zum 1. Januar 2025 wirksam wurde, kann es zu spürbaren Veränderungen der Beträge kommen. Dieser Beitrag erklärt die rechtliche Grundlage, die Auswirkungen der Reform und worauf Sie bei der Prüfung Ihrer Abrechnung achten sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV grundsätzlich umlagefähig, sofern das Objekt zu Wohnzwecken vermietet wird.
• Durch die Grundsteuerreform ab 2025 können sich die Beträge in vielen Kommunen deutlich verändern.
• Bei gemischt genutzten Gebäuden muss die Grundsteuer verursachungsgerecht auf Wohn- und Gewerbeflächen verteilt werden.
• Ein Grundsteuererlass wegen erheblichen Leerstands wirkt sich auf die tatsächlich umlagefähigen Kosten aus.

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 1 BetrKV

Die Betriebskostenverordnung listet die Grundsteuer an erster Stelle der umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Sie darf daher auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden, sofern der Mietvertrag eine wirksame Umlagevereinbarung für Betriebskosten enthält. Maßgeblich ist der jeweils gültige Grundsteuerbescheid der zuständigen Gemeinde.

Da die Grundsteuer eine öffentlich-rechtliche Abgabe ist, die der Eigentümer unabhängig von der tatsächlichen Nutzung entrichten muss, wird sie in der Regel nach dem Flächen- oder Miteigentumsanteil auf die einzelnen Mieteinheiten verteilt.

Grundsteuerreform ab 2025

Mit der Grundsteuerreform wurden die Bewertungsgrundlagen für Grundstücke neu geregelt. Ab dem 1. Januar 2025 gelten in den meisten Bundesländern neue Grundsteuerwerte und teils angepasste Hebesätze der Kommunen. Für viele Mietobjekte bedeutet das eine veränderte, in manchen Fällen deutlich höhere oder niedrigere Grundsteuerlast als in den Vorjahren.

Da Grundsteuerbescheide häufig rückwirkend oder mit Verzögerung ergehen, kann es vorkommen, dass Vermieter für zurückliegende Abrechnungszeiträume Nachzahlungsbescheide erhalten und diese – innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfristen – nachträglich in die Betriebskostenabrechnung einfließen lassen.

Prüfen Sie bei ungewöhnlich hohen Sprüngen der Grundsteuerposition, ob der Vermieter den aktuellen Bescheid der Gemeinde beigefügt hat oder auf Nachfrage vorlegen kann.

Gemischt genutzte Gebäude

Befinden sich in einem Gebäude sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten, muss die Grundsteuer verursachungsgerecht aufgeteilt werden. Häufig erfolgt dies nach dem Verhältnis der jeweiligen Nutzflächen, teils sind auch gesonderte Steuermessbeträge für die einzelnen Nutzungsarten im Bescheid ausgewiesen.

Eine pauschale Umlage der Gesamtgrundsteuer allein auf die Wohnmieter, ohne Berücksichtigung der gewerblich genutzten Flächen, ist nicht zulässig, wenn dadurch eine unangemessene Benachteiligung der Wohnraummieter entsteht.

Grundsteuererlass bei Leerstand

Bei erheblichen Mietausfällen, etwa durch strukturellen Leerstand, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen einen teilweisen Erlass der Grundsteuer bei der Gemeinde beantragen (§ 33 Grundsteuergesetz). Wird ein solcher Erlass gewährt, mindert sich die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer – und damit auch der umlagefähige Betrag in der Abrechnung.

So prüfen Sie Ihre Abrechnung

• Vergleichen Sie die abgerechnete Grundsteuer mit dem Vorjahr und hinterfragen Sie starke Abweichungen.
• Fordern Sie bei Bedarf Einsicht in den Grundsteuerbescheid an.
• Prüfen Sie bei gemischt genutzten Gebäuden die Aufteilung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen.
• Achten Sie auf den korrekten Umlageschlüssel entsprechend Ihrem Mietvertrag.

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Zweifeln an der korrekten Abrechnung sollten Sie sich an einen Mieterverein oder eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.

Häufige Fragen

Darf die Grundsteuer überhaupt auf Mieter umgelegt werden?

Ja, die Grundsteuer zählt nach § 2 Nr. 1 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten und darf auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden, sofern der Mietvertrag eine entsprechende Umlagevereinbarung enthält.

Warum ist meine Grundsteuer plötzlich deutlich höher?

Durch die Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 wurden vielerorts neue Bewertungsgrundlagen und teils angepasste Hebesätze eingeführt. Das kann zu spürbaren Veränderungen der Grundsteuerlast führen, sowohl nach oben als auch nach unten.

Kann ich einen Nachweis über die Höhe der Grundsteuer verlangen?

Ja, im Rahmen der Belegeinsicht nach § 259 BGB können Sie verlangen, den aktuellen Grundsteuerbescheid der Gemeinde einzusehen, um die abgerechnete Höhe nachzuvollziehen.