Keine Nebenkostenabrechnung bekommen – was jetzt?

Wenn nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Monate vergehen, ohne dass eine Nebenkostenabrechnung im Briefkasten liegt, fragen sich viele Mieterinnen und Mieter, ob sie etwas unternehmen müssen. Tatsächlich haben Sie als Mieter einen eigenen Anspruch auf die Abrechnung, und Sie können diesen aktiv durchsetzen. Dieser Beitrag erklärt, welche Rechte Sie haben, wenn der Vermieter untätig bleibt.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Vermieter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen (§ 556 Abs. 3 BGB).
• Sie können den Vermieter schriftlich zur Abrechnung auffordern und eine angemessene Frist setzen.
• Bleibt die Abrechnung aus, dürfen Sie laufende Vorauszahlungen zurückbehalten.
• Bei einem vermuteten Guthaben können Sie notfalls auf Erteilung der Abrechnung klagen.

Ihr Anspruch auf die Nebenkostenabrechnung

Nach § 556 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, jährlich über die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen. Dieser Anspruch entsteht automatisch mit dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraums, meist des Kalenderjahres, und muss nicht gesondert eingefordert werden, damit die Abrechnungspflicht überhaupt besteht.

In der Praxis lohnt es sich dennoch, aktiv zu werden, wenn die Abrechnung ausbleibt, denn der Vermieter reagiert oft erst auf eine konkrete Aufforderung.

So fordern Sie die Abrechnung schriftlich an

Schreiben Sie den Vermieter schriftlich an und fordern Sie ihn auf, die Nebenkostenabrechnung für den betreffenden Zeitraum vorzulegen. Setzen Sie dafür eine angemessene Frist, üblich sind zwei bis vier Wochen.

• Nennen Sie den konkreten Abrechnungszeitraum.
• Setzen Sie ein klares Datum als Fristende.
• Verschicken Sie das Schreiben nachweisbar, etwa per Einschreiben oder mit Lesebestätigung bei E-Mail.
• Bewahren Sie eine Kopie für Ihre Unterlagen auf.

Ein Musterschreiben sollte höflich, aber bestimmt formuliert sein und auf § 556 Abs. 3 BGB verweisen.

Zurückbehaltungsrecht bei laufenden Vorauszahlungen

Liegt die Abrechnung trotz Fristsetzung nicht vor, dürfen Sie die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten. Dieses Zurückbehaltungsrecht ergibt sich aus § 273 BGB und dient als Druckmittel, damit der Vermieter seiner Pflicht nachkommt.

Wichtig ist: Zurückbehalten dürfen Sie nur die künftigen Vorauszahlungen, nicht die Kaltmiete. Sobald die Abrechnung nachgereicht wird, müssen Sie die zurückgehaltenen Beträge nachzahlen, sofern sich keine Erstattung ergibt.

Kündigen Sie dem Vermieter die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts idealerweise vorab an, um Missverständnisse zu vermeiden.

Rückzahlungsanspruch bei vermutetem Guthaben

Wenn Sie annehmen, dass sich aus der ausstehenden Abrechnung ein Guthaben zu Ihren Gunsten ergeben würde, können Sie diesen Anspruch nicht direkt beziffern, solange keine Abrechnung vorliegt. In diesem Fall bleibt zunächst nur der Weg über die Klage auf Erteilung der Abrechnung.

Klage auf Abrechnung als letztes Mittel

Reagiert der Vermieter auch nach mehrfacher Aufforderung nicht, können Sie vor dem zuständigen Amtsgericht auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung klagen. Diese Klage richtet sich auf die Vorlage der Abrechnung, nicht auf einen bestimmten Zahlbetrag.

In der Praxis ist dieser Schritt selten notwendig, da die meisten Vermieter spätestens nach einer Fristsetzung mit Klageandrohung reagieren.

Zusammenhang mit der Ausschlussfrist für Nachforderungen

Interessant ist: Wenn der Vermieter selbst nicht abrechnet, kann er nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist grundsätzlich keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ihr Guthabenanspruch bleibt davon unberührt und verjährt erst nach den allgemeinen Verjährungsregeln.

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei streitigen Fällen empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterverein oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt für Mietrecht.

Häufige Fragen

Wie lange darf sich der Vermieter mit der Abrechnung Zeit lassen?

Der Vermieter muss die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Diese Frist ergibt sich aus § 556 Abs. 3 BGB und gilt für den Regelfall des Kalenderjahres als Abrechnungszeitraum.

Darf ich einfach die Miete kürzen, wenn keine Abrechnung kommt?

Nein, Sie dürfen nicht die Kaltmiete kürzen, sondern nur die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten. Dieses Zurückbehaltungsrecht gilt erst, nachdem Sie den Vermieter erfolglos zur Abrechnung aufgefordert haben.

Kann ich Schadensersatz verlangen, wenn die Abrechnung fehlt?

In der Regel entsteht daraus kein eigener Schadensersatzanspruch, da das Gesetz mit dem Zurückbehaltungsrecht und der Klage auf Abrechnung bereits passende Druckmittel vorsieht. Nur in Ausnahmefällen, etwa bei nachweisbarem finanziellem Schaden, kommt Schadensersatz in Betracht.

Muss ich die Abrechnung schriftlich anfordern?

Zwingend vorgeschrieben ist die Schriftform nicht, aus Beweisgründen ist sie aber dringend zu empfehlen. Nur so können Sie später nachweisen, dass Sie den Vermieter fristgerecht zur Abrechnung aufgefordert haben.