Verjährung von Nachforderungen und Guthaben

Neben der bekannten Zwölfmonatsfrist für die Abrechnung selbst gibt es eine weitere, häufig übersehene zeitliche Grenze: die Verjährung. Sie betrifft sowohl Nachforderungen des Vermieters als auch Guthaben des Mieters und folgt eigenen Regeln, die sich deutlich von der Ausschlussfrist unterscheiden. Dieser Beitrag erklärt, wie lange Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung bestehen bleiben.

Das Wichtigste in Kürze

• Nachforderungen und Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung verjähren regelmäßig nach drei Jahren.
• Die Verjährungsfrist beginnt zum Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
• Die Verjährung ist nicht mit der Ausschlussfrist aus § 556 Abs. 3 BGB zu verwechseln.
• Bestimmte Maßnahmen wie Verhandlungen oder eine Klage hemmen den Ablauf der Verjährung.

Regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren

Nach §§ 195, 199 BGB verjähren Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung grundsätzlich innerhalb von drei Jahren. Das gilt sowohl für Nachforderungen des Vermieters als auch für Rückforderungsansprüche des Mieters, etwa wenn zu viel gezahlte Vorauszahlungen zurückverlangt werden.

Wann beginnt die Verjährungsfrist?

Die Frist beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Für eine Nachforderung aus der Abrechnung bedeutet das: Die Frist beginnt mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter, nicht bereits mit dem Ende des Abrechnungszeitraums.

Der Fristbeginn zum Jahresende führt in der Praxis dazu, dass sich die tatsächliche Frist bis zu knapp vier Jahre erstrecken kann, je nachdem, wann im Jahr der Anspruch entstanden ist.

Unterschied zwischen Ausschlussfrist und Verjährung

Diese beiden Fristen werden häufig verwechselt, obwohl sie unterschiedliche Funktionen haben. Die Ausschlussfrist aus § 556 Abs. 3 BGB betrifft nur, ob der Vermieter überhaupt noch nachfordern darf, wenn die Abrechnung selbst zu spät kommt. Die Verjährung dagegen betrifft einen bereits bezifferten, fälligen Anspruch und regelt, wie lange dieser gerichtlich durchsetzbar bleibt.

Beispielrechnung zur Verjährung

Erhalten Sie beispielsweise im März 2026 eine Abrechnung für das Jahr 2025 mit einer Nachforderung, beginnt die Verjährungsfrist mit Ablauf des Jahres 2026 und endet regulär am 31. Dezember 2029.

Hemmung der Verjährung

Der Ablauf der Verjährungsfrist kann gehemmt werden, das heißt, der Zeitraum der Hemmung wird nicht mitgerechnet. Nach § 203 BGB tritt eine Hemmung ein, solange zwischen den Parteien ernsthafte Verhandlungen über den Anspruch geführt werden. Nach § 204 BGB hemmt insbesondere die Erhebung einer Klage oder die Zustellung eines Mahnbescheids die Verjährung.

• Laufende Vergleichsverhandlungen hemmen die Frist (§ 203 BGB).
• Eine Klage oder ein Mahnbescheid hemmt die Frist (§ 204 BGB).
• Nach Ende der Hemmung läuft die Restfrist weiter.

Ein bloßes Erinnerungsschreiben ohne inhaltliche Reaktion der Gegenseite reicht für eine Hemmung meist nicht aus.

Rückforderung überzahlter Beträge durch den Mieter

Auch Mieter können von der Verjährungsregel profitieren, etwa wenn sich nachträglich herausstellt, dass zu viel gezahlt wurde, beispielsweise nach einem erfolgreichen Widerspruch gegen die Abrechnung. Der Rückforderungsanspruch verjährt ebenfalls innerhalb von drei Jahren ab dem Jahresende der Kenntniserlangung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei konkreten Fristfragen empfiehlt sich eine individuelle Prüfung.

Häufige Fragen

Wie lange kann der Vermieter eine Nachforderung noch einfordern?

Grundsätzlich verjährt eine bereits bezifferte Nachforderung nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem die Abrechnung zugegangen ist. Zuvor greift jedoch bereits die strengere Zwölfmonatsfrist, wenn die Abrechnung selbst zu spät erstellt wurde.

Verjährt auch mein Anspruch auf ein Guthaben?

Ja, auch ein Guthabenanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren. In der Praxis zahlen die meisten Vermieter Guthaben aber deutlich früher aus, sodass es selten zur Verjährung kommt.

Was ist der Unterschied zwischen Verjährung und Ausschlussfrist?

Die Ausschlussfrist betrifft die Zustellung der Abrechnung selbst und führt bei Verspätung dazu, dass der Anspruch komplett entfällt. Die Verjährung betrifft dagegen einen bereits entstandenen, fälligen Anspruch und verhindert nur dessen gerichtliche Durchsetzung, ohne ihn rückwirkend entfallen zu lassen.

Kann ich die Verjährung stoppen, wenn ich mit dem Vermieter verhandle?

Ja, ernsthafte Verhandlungen über den Anspruch hemmen den Lauf der Verjährungsfrist nach § 203 BGB. Sobald die Verhandlungen enden, läuft die restliche Frist weiter.