Leerstand im Haus – muss ich die Kosten mitzahlen?

Steht eine Wohnung im Haus leer, stellt sich für die übrigen Mieterinnen und Mieter eine berechtigte Frage: Müssen sie die anteiligen Betriebskosten der leeren Wohnung mittragen? Die Antwort hängt vom vereinbarten Verteilerschlüssel ab. In den meisten Fällen trägt der Vermieter den Leerstandsanteil selbst – Mieter sollten das in ihrer Abrechnung genau prüfen.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei Umlage nach Wohnfläche trägt der Vermieter die Kosten der leer stehenden Einheit selbst.
• Wird nach Personenzahl umgelegt, kann sich der Anteil der übrigen Mieter durch Leerstand erhöhen.
• Verbrauchsabhängige Kosten wie Heizung und Wasser fallen bei Leerstand meist gar nicht oder nur gering an.
• Die Gesamtfläche in der Abrechnung sollte immer die tatsächliche Fläche des Hauses sein, nicht nur die vermieteten Einheiten.

Wer trägt den Leerstandsanteil?

Betriebskosten werden in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnfläche der einzelnen Einheit zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes umgelegt (§ 556a BGB). In diesem Fall wird die Gesamtfläche des Hauses als Rechengröße herangezogen – unabhängig davon, ob einzelne Wohnungen vermietet sind oder leer stehen. Der auf die leer stehende Wohnung entfallende Kostenanteil bleibt beim Vermieter hängen, da für sie kein Mieter zahlt.

Das bedeutet: Mieterinnen und Mieter zahlen bei einer flächenbezogenen Umlage nur ihren eigenen, durch die tatsächliche Wohnfläche bestimmten Anteil. Das unternehmerische Risiko des Leerstands trägt der Vermieter, nicht die Mietergemeinschaft.

Ausnahme: Umlage nach Personenzahl oder Verbrauch

Anders sieht es aus, wenn Kosten nach Personenzahl umgelegt werden, etwa bei Müllgebühren, die sich nach der Zahl der im Haus gemeldeten Personen richten. Steht eine Wohnung leer, gibt es dort keine Personen, die zur Berechnung beitragen – der Kostenanteil verteilt sich dann rechnerisch auf weniger Köpfe, was den Anteil der übrigen Mieter erhöhen kann.

Bei rein verbrauchsabhängigen Kosten wie Heizung, Warm- und Kaltwasser entstehen für eine leere Wohnung ohnehin kaum Kosten, da kein Verbrauch stattfindet. Ein gewisser Grundkostenanteil (etwa für die Vorhaltung der Heizanlage) kann jedoch anfallen und muss korrekt verteilt werden.

• Flächenschlüssel: Vermieter trägt Leerstandsanteil vollständig.
• Personenschlüssel: Leerstand kann Anteil der übrigen Mieter erhöhen.
• Verbrauchsschlüssel: kaum Kosten für leere Einheiten, außer Grundkosten.

Der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter das Leerstandsrisiko trägt und dieses nicht auf die Mieter abwälzen darf.

Heizkosten bei Leerstand

Nach der Heizkostenverordnung (§ 7, § 8 HeizkostenV) werden Heizkosten in einen Grundkostenanteil (mindestens 30, höchstens 50 Prozent) und einen Verbrauchskostenanteil aufgeteilt. Der Grundkostenanteil wird meist nach Wohnfläche verteilt und umfasst auch die anteilige Fläche leer stehender Wohnungen – auch hier trägt der Vermieter diesen Anteil, sofern er als Eigentümer der leeren Einheit auftritt.

Wichtig ist, dass die Wärmeversorgung leer stehender Wohnungen so betrieben wird, dass keine unnötigen Kosten entstehen (etwa durch Frostschutzheizung auf niedrigem Niveau). Diese Kosten dürfen grundsätzlich in die Abrechnung einfließen, sofern sie zur Erhaltung der Substanz erforderlich sind.

So prüfen Sie die Gesamtflächenangabe

Ein häufiger Fehlerquelle in der Praxis: Manche Vermieter berechnen die Umlage nur anhand der vermieteten Flächen, statt der Gesamtfläche des Gebäudes. Das führt dazu, dass die Kosten der leeren Wohnung faktisch auf die übrigen Mieter verteilt werden – ein Verstoß gegen das Prinzip der korrekten Kostenverteilung.

Prüfen Sie in Ihrer Abrechnung, welche Gesamtfläche als Divisor verwendet wurde. Diese sollte der tatsächlichen Gesamtwohnfläche des Hauses entsprechen, nicht nur der Summe der vermieteten Wohnungen.

Was können Sie als Mieter tun?

Wenn Sie den Verdacht haben, dass Leerstandskosten unzulässig auf Sie abgewälzt wurden, haben Sie das Recht, die Abrechnungsunterlagen einzusehen (§ 259 BGB) und insbesondere die Berechnung der Gesamtfläche sowie die Zusammensetzung der einzelnen Kostenpositionen nachzuvollziehen.

• Belegeinsicht beim Vermieter verlangen.
• Gesamtflächenangabe mit tatsächlicher Gebäudefläche vergleichen.
• Bei Unstimmigkeiten fristgerecht Widerspruch einlegen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfällen empfiehlt sich die Prüfung durch einen Mieterverein oder eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt für Mietrecht.

Häufige Fragen

Muss ich für eine leer stehende Nachbarwohnung mitzahlen?

Bei einer Umlage nach Wohnfläche in der Regel nein, da die leer stehende Wohnung anteilig aus der Gesamtfläche herausgerechnet wird und der Vermieter diesen Anteil selbst trägt. Bei Umlage nach Personenzahl kann sich Ihr Anteil durch den Leerstand jedoch geringfügig erhöhen.

Kann der Vermieter Leerstandskosten einfach umlegen?

Nein, das unternehmerische Risiko des Leerstands trägt grundsätzlich der Vermieter. Eine pauschale Umlage der Kosten leerer Wohnungen auf die verbleibenden Mieter ist unzulässig.

Wie erkenne ich, ob Leerstandskosten falsch verteilt wurden?

Vergleichen Sie die in der Abrechnung angegebene Gesamtfläche mit der tatsächlichen Gesamtwohnfläche des Gebäudes laut Mietvertrag oder Grundriss. Wird nur die vermietete Fläche als Divisor verwendet, deutet das auf eine fehlerhafte Verteilung hin.