Darf der Vermieter die Nachzahlung mit der Kaution verrechnen?
Ob ein Vermieter eine Nebenkosten-Nachzahlung einfach mit der hinterlegten Kaution verrechnen darf, hängt entscheidend davon ab, ob das Mietverhältnis noch besteht oder bereits beendet ist. Dieser Beitrag erklärt die rechtlichen Grundlagen und zeigt, wie Sie sich als Mieterin oder Mieter richtig verhalten.
Das Wichtigste in Kürze
- Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter grundsätzlich nicht einseitig mit der Kaution verrechnen.
- Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist eine Verrechnung mit unstrittigen Forderungen in der Regel zulässig.
- Die Kaution hat Treuhandcharakter nach § 551 Abs. 3 BGB und dient der Absicherung, nicht der beliebigen Verrechnung.
- Bei bestrittenen Forderungen darf der Vermieter meist nur den strittigen Betrag zurückbehalten, nicht automatisch verrechnen.
Der Treuhandcharakter der Kaution
Die Mietkaution dient nach § 551 Abs. 3 BGB als Sicherheit für Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis, etwa für Schäden an der Wohnung, ausstehende Miete oder Nebenkostennachforderungen. Sie muss getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters angelegt werden und hat damit einen Treuhandcharakter.
Aus diesem Treuhandcharakter folgt, dass der Vermieter nicht nach Belieben auf die Kaution zugreifen darf, sondern nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Verrechnung während des laufenden Mietverhältnisses
Solange das Mietverhältnis noch besteht, darf der Vermieter grundsätzlich nicht einseitig eine fällige Nebenkosten-Nachzahlung mit der Kaution verrechnen. Die Kaution soll gerade als Sicherheit für den gesamten Zeitraum des Mietverhältnisses erhalten bleiben, nicht schon während der Mietzeit aufgezehrt werden.
Diese Rechtsauffassung wird in der Rechtsprechung überwiegend vertreten, um zu verhindern, dass die Sicherheit bereits vor Vertragsende teilweise entfällt und der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr ausreichend abgesichert ist.
Eine abweichende vertragliche Vereinbarung, die eine Verrechnung während der Mietzeit ausdrücklich zulässt, kann im Einzelfall relevant sein – prüfen Sie hierzu Ihren Mietvertrag.
Verrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses
Ist das Mietverhältnis beendet, ändert sich die rechtliche Bewertung: Der Vermieter darf grundsätzlich mit unstrittigen und fälligen Forderungen, etwa einer nachvollziehbaren Betriebskostennachzahlung, gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen beziehungsweise die Kaution insoweit einbehalten.
Das gilt jedenfalls dann, wenn die Nachforderung der Höhe nach unstrittig ist oder zumindest plausibel begründet wurde.
Unstrittige versus bestrittene Forderungen
| Situation | Verrechnung mit Kaution zulässig? |
|---|---|
| Nachzahlung unstrittig, Mietverhältnis beendet | In der Regel ja |
| Nachzahlung strittig, Mietverhältnis beendet | Meist nur Einbehalt in angemessener Höhe, keine automatische Verrechnung |
| Nachzahlung fällig, Mietverhältnis läuft weiter | Grundsätzlich nein, Kaution bleibt bestehen |
Bestreiten Sie eine Nachforderung konkret und nachvollziehbar, darf der Vermieter in der Regel nur einen der Höhe nach angemessenen Betrag zur Sicherung zurückhalten, statt die Kaution vollständig zu verrechnen.
So verhalten Sie sich richtig
Erhalten Sie nach Ihrem Auszug die Information, dass der Vermieter Ihre Nebenkosten-Nachzahlung mit der Kaution verrechnet hat, prüfen Sie zunächst, ob die Forderung selbst berechtigt ist. Ist sie es, ist die Verrechnung nach Vertragsende in der Regel nicht zu beanstanden.
Halten Sie die Forderung dagegen für unberechtigt oder überhöht, sollten Sie umgehend schriftlich widersprechen und die Verrechnung insoweit zurückweisen, wie Sie die Forderung bestreiten.
- Betriebskostenabrechnung sorgfältig prüfen
- Bei Zweifeln konkret und schriftlich widersprechen
- Bei laufendem Mietverhältnis auf den Grundsatz „keine Verrechnung während der Mietzeit“ verweisen
- Im Streitfall Beratung durch Mieterverein oder Fachanwalt suchen
Wichtiger Hinweis
Die Grenze zwischen zulässigem Zurückbehalt und unzulässiger Verrechnung ist im Einzelfall nicht immer eindeutig und hängt von den konkreten Umständen ab, etwa davon, wie plausibel die Forderung begründet ist und wie hoch der einbehaltene Betrag im Verhältnis zur Kaution ausfällt.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei streitigen Verrechnungen empfiehlt sich eine Prüfung durch einen Mieterverein oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt für Mietrecht.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses einfach die Kaution einbehalten?
In der Regel nicht. Solange das Mietverhältnis fortbesteht, soll die Kaution als Sicherheit für die gesamte Vertragslaufzeit erhalten bleiben. Eine einseitige Verrechnung mit einer laufenden Nebenkosten-Nachzahlung ist deshalb überwiegend nicht zulässig.
Was gilt, wenn ich bereits ausgezogen bin?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses darf der Vermieter unstrittige und berechtigte Nachforderungen mit der Kaution verrechnen. Bei bestrittenen Forderungen ist meist nur ein angemessener Einbehalt zulässig, keine vollständige automatische Verrechnung.
Was kann ich tun, wenn ich mit der Verrechnung nicht einverstanden bin?
Widersprechen Sie schriftlich und konkret, welche Positionen Sie bestreiten. Fordern Sie gegebenenfalls Belegeinsicht und dokumentieren Sie den gesamten Schriftverkehr. Bei anhaltendem Streit kann eine Beratung durch einen Mieterverein oder eine Klage sinnvoll sein.