Rauchmelderkosten in der Nebenkostenabrechnung

Rauchmelder sind in fast allen Bundesländern in Wohnungen gesetzlich vorgeschrieben. Umstritten war lange, ob die laufenden Kosten für Miete und Wartung der Geräte auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden dürfen. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage 2022 höchstrichterlich geklärt. Dieser Beitrag erklärt die aktuelle Rechtslage.

Das Wichtigste in Kürze

• Rauchmelder gehören nicht zum Katalog des § 2 BetrKV, können aber als 'sonstige Betriebskosten' nach § 2 Nr. 17 BetrKV vereinbart werden.
• Der BGH hat mit Urteil vom 5. Oktober 2022 (Az. VIII ZR 379/20) entschieden, dass die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern umlagefähig sind.
• Kaufkosten für Rauchmelder gehören zu den nicht umlagefähigen Anschaffungs- bzw. Investitionskosten.
• Wartungskosten (jährliche Funktionsprüfung) sind unabhängig vom Miet- oder Kaufmodell umlagefähig.
• Eine ausdrückliche Umlagevereinbarung im Mietvertrag ist für sonstige Betriebskosten wie Rauchmelder erforderlich.

Rauchmelderpflicht und Betriebskosten

Die Landesbauordnungen verpflichten Eigentümer, Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten, insbesondere in Schlafzimmern, Kinderzimmern und Fluren. Diese gesetzliche Pflicht sagt jedoch zunächst nichts darüber aus, ob die damit verbundenen Kosten auf die Miete umgelegt werden dürfen.

Rauchmelder sind im abschließenden Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV nicht ausdrücklich genannt. Sie können daher nur über die Öffnungsklausel des § 2 Nr. 17 BetrKV als 'sonstige Betriebskosten' umgelegt werden – vorausgesetzt, der Mietvertrag enthält eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung.

Mietkosten vs. Kaufkosten

Ein wesentlicher Unterschied besteht zwischen dem Kauf von Rauchmeldern und deren Anmietung bei einem spezialisierten Dienstleister. Beim Kauf trägt der Vermieter einmalig die Anschaffungskosten; diese zählen zu den nicht umlagefähigen Investitions- bzw. Instandhaltungskosten und können allenfalls über eine Modernisierungsumlage berücksichtigt werden.

Bei der Anmietung zahlt der Vermieter eine laufende Miete an den Anbieter, der im Gegenzug meist auch Wartung und Austausch der Geräte übernimmt. Diese laufenden Mietkosten hat der BGH als umlagefähige Betriebskosten eingestuft.

Das BGH-Urteil VIII ZR 379/20

Mit Urteil vom 5. Oktober 2022 (Az. VIII ZR 379/20) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig sind, wenn der Mietvertrag dies vorsieht.

Der BGH begründete dies unter anderem damit, dass es dem Vermieter freistehen müsse, sich für ein Mietmodell statt für einen Kauf zu entscheiden, und dass die laufenden Kosten dann konsequent den laufenden Betriebskosten zuzuordnen sind – vergleichbar mit anderen Dienstleistungsverträgen wie der Wartung von Anlagen.

Ein Wechsel vom Kauf- zum Mietmodell während eines laufenden Mietverhältnisses kann in Einzelfällen als Belastung angesehen werden – prüfen Sie, ob eine solche Umstellung in Ihrer Abrechnung sachgerecht erfolgt ist.

Voraussetzung: Vereinbarung im Mietvertrag

Da Rauchmelderkosten nicht zum gesetzlichen Regelkatalog gehören, dürfen sie nur umgelegt werden, wenn der Mietvertrag eine ausdrückliche Klausel zu 'sonstigen Betriebskosten' oder konkret zu Rauchwarnmeldern enthält. Fehlt eine solche Vereinbarung, ist eine Umlage unzulässig, selbst wenn die tatsächlichen Kosten angemessen sind.

• Prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf eine Klausel zu 'sonstigen Betriebskosten' oder Rauchwarnmeldern.
• Ohne wirksame Vereinbarung dürfen die Kosten nicht in der Abrechnung erscheinen.
• Nachträgliche Vertragsänderungen zur Einführung neuer Betriebskostenarten bedürfen Ihrer Zustimmung.

Häufige Fragen

Darf mein Vermieter Rauchmelderkosten einfach in die Abrechnung aufnehmen?

Nur wenn der Mietvertrag eine ausdrückliche Vereinbarung zu sonstigen Betriebskosten bzw. konkret zu Rauchwarnmeldern enthält. Ohne diese Grundlage ist die Umlage unzulässig.

Sind Kaufkosten für Rauchmelder umlagefähig?

Nein. Die einmaligen Anschaffungskosten beim Kauf von Rauchmeldern gehören zu den nicht umlagefähigen Investitionskosten des Vermieters.

Was hat der BGH zu Rauchmeldern entschieden?

Der BGH hat mit Urteil vom 5. Oktober 2022 (Az. VIII ZR 379/20) entschieden, dass die laufenden Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern als sonstige Betriebskosten umlagefähig sind, sofern der Mietvertrag dies vorsieht.

Sind Wartungskosten für Rauchmelder immer umlagefähig?

Ja, die Kosten der regelmäßigen Funktionsprüfung und Wartung sind unabhängig davon umlagefähig, ob die Geräte gekauft oder angemietet wurden – vorausgesetzt, eine entsprechende Umlagevereinbarung besteht.