Umlagefähige vs. nicht umlagefähige Kosten

Die Betriebskostenverordnung listet abschließend auf, welche Kostenarten ein Vermieter auf Mieter umlegen darf. Dieser Beitrag zeigt die vollständige Übersicht aller 17 Positionen nach § 2 BetrKV und erklärt, welche typischen Kosten in Abrechnungen häufig fälschlich auftauchen, obwohl sie nicht umlagefähig sind.

Das Wichtigste in Kürze

• § 2 BetrKV enthält einen abschließenden Katalog von 17 umlagefähigen Kostenarten.
• Nummer 17 „sonstige Betriebskosten“ muss im Mietvertrag konkret benannt werden.
• Reparaturen, Verwaltungskosten und Bankgebühren gehören nicht in die Abrechnung.
• Auch Leerstandskosten und Rechtsberatungskosten sind grundsätzlich nicht umlagefähig.

Der abschließende Katalog nach § 2 BetrKV

§ 2 BetrKV nennt 17 Kostenarten, die als Betriebskosten gelten und damit grundsätzlich umlagefähig sind, sofern sie im Mietvertrag vereinbart wurden. Dieser Katalog ist abschließend – Kostenarten, die dort nicht genannt sind, dürfen nicht umgelegt werden.

„Sonstige Betriebskosten“ nach Nr. 17

Nummer 17 ist ein Auffangtatbestand für Kostenarten, die nicht in den Nummern 1 bis 16 aufgeführt sind, aber ebenfalls laufende, umlagefähige Betriebskosten darstellen können. Voraussetzung ist, dass diese Kostenart im Mietvertrag konkret benannt wird.

Ein pauschaler Hinweis auf „sonstige Betriebskosten“ ohne nähere Bezeichnung reicht nach der Rechtsprechung nicht aus. Der Mietvertrag muss die einzelne Kostenart, etwa „Kosten der Dachrinnenreinigung“ oder „Kosten für die Prüfung der Elektroanlage“, konkret nennen.

Steht in Ihrem Mietvertrag lediglich „sonstige Betriebskosten“ ohne weitere Erläuterung, dürfen darüber grundsätzlich keine neuen Kostenarten eingeführt werden.

Typische unzulässige Positionen

In der Praxis tauchen in Abrechnungen immer wieder Kosten auf, die nicht umlagefähig sind. Wer seine Abrechnung Position für Position prüft, sollte auf folgende Kostenarten besonders achten.

• Reparaturen und Instandsetzungen jeder Art
• Verwaltungskosten, etwa für die Hausverwaltung oder Buchhaltung
• Bankgebühren und Kontoführungskosten
• Kosten für leerstehende Wohnungen, die alle Mieter mittragen sollen
• Kosten für Rechtsberatung oder Rechtsstreitigkeiten des Vermieters

Diese Positionen sind auch dann nicht umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt wären, da es sich nicht um Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV handelt.

Leerstand als besonderer Streitpunkt

Steht eine Wohnung im Haus leer, entfällt für diese Einheit zwar die Mietzahlung, nicht aber automatisch die anteilige Kostenverteilung. Nach ständiger Rechtsprechung trägt der Vermieter grundsätzlich den auf leerstehende Einheiten entfallenden Kostenanteil selbst und darf ihn nicht auf die übrigen Mieter umlegen.

So gehen Sie bei der Prüfung vor

• Listen Sie alle Positionen Ihrer Abrechnung einzeln auf.
• Vergleichen Sie jede Position mit dem Katalog aus § 2 BetrKV.
• Prüfen Sie bei „sonstigen Betriebskosten“, ob eine konkrete Bezeichnung im Mietvertrag vorliegt.
• Fordern Sie bei Zweifeln Belegeinsicht an, um die genaue Zusammensetzung zu klären.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Zweifeln zu einzelnen Positionen sollten Sie sich an einen Mieterverein oder eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.

Häufige Fragen

Wie viele umlagefähige Kostenarten gibt es?

§ 2 BetrKV nennt 17 Kostenarten. Die ersten 16 sind konkret benannt, die 17. Position „sonstige Betriebskosten“ ist ein Auffangtatbestand für weitere, im Mietvertrag ausdrücklich bezeichnete laufende Kosten.

Darf der Vermieter Verwaltungskosten umlegen?

Nein. Verwaltungskosten sind ausdrücklich von der Umlage ausgeschlossen, unabhängig davon, ob sie im Mietvertrag genannt sind.

Sind Kosten für leerstehende Wohnungen umlagefähig?

Nein, der auf Leerstand entfallende Kostenanteil ist grundsätzlich vom Vermieter zu tragen und darf nicht anteilig auf die übrigen Mieter verteilt werden.

Was bedeutet „sonstige Betriebskosten“ konkret?

Damit sind laufende Kosten gemeint, die nicht unter die Nummern 1 bis 16 fallen. Sie sind nur umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag konkret benannt werden, ein pauschaler Verweis genügt nicht.