Warmwasserkosten in der Nebenkostenabrechnung

Warmwasserkosten werden getrennt von den reinen Heizkosten erfasst und nach eigenen Regeln der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) abgerechnet. Weil die Berechnung technisch komplex ist, entstehen hier besonders häufig Fehler. Dieser Beitrag erklärt, wie die Kosten ermittelt werden, welche Verteilung zulässig ist und wann Mieterinnen und Mieter eine Kürzung verlangen können.

Das Wichtigste in Kürze

• Warmwasserkosten müssen getrennt von den Heizkosten erfasst und abgerechnet werden (§ 8 HeizkostenV).
• Mindestens 50 %, höchstens 70 % der Warmwasserkosten müssen verbrauchsabhängig verteilt werden.
• Ohne Warmwasserzähler ist die Kostenermittlung nur über anerkannte Berechnungsformeln zulässig.
• Fehlt eine verbrauchsabhängige Erfassung ganz, dürfen Mieter die Kosten um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV).
• Verbrauchsabhängige Anteile müssen nach erfassten Verbrauchswerten, der Rest nach Wohnfläche verteilt werden.

Was zählt zu den Warmwasserkosten?

Zu den Warmwasserkosten zählen die Brennstoffkosten für die Erwärmung des Wassers, die Kosten des Betriebsstroms der Warmwasseranlage sowie Kosten für Wartung, Bedienung und Emissionsmessung, soweit sie auf die Warmwasserbereitung entfallen (§ 7, § 8 HeizkostenV).

Da Heizung und Warmwasserbereitung häufig über dieselbe Anlage (Kombitherme, Fernwärme) laufen, müssen die Gesamtkosten rechnerisch in einen Heizungs- und einen Warmwasseranteil aufgeteilt werden.

Verbrauchsabhängige Erfassung

Der Verbrauch wird idealerweise über geeichte Warmwasserzähler in jeder Wohnung erfasst. Damit lässt sich der individuelle Verbrauch exakt ermitteln und mit den übrigen Nutzern vergleichen.

Fehlt eine zentrale Erfassung der Kaltwassermenge, die zur Warmwasserbereitung verwendet wird, muss der Vermieter auf eine der in § 9 HeizkostenV vorgesehenen Berechnungsformeln zurückgreifen, etwa die Verbrauchswertformel oder die Berechnung nach dem Wärmemengenanteil.

Lassen Sie sich im Zweifel erklären, nach welcher Formel Ihr Vermieter die Warmwasserkosten berechnet hat – dies muss aus der Abrechnung nachvollziehbar hervorgehen.

Die 50/50-Verteilung nach § 8 HeizkostenV

Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass zwischen 50 % und 70 % der Warmwasserkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden müssen. Der verbleibende Anteil wird nach der Wohn- oder Nutzfläche umgelegt.

In der Praxis wählen viele Vermieter die Mindestquote von 50 % verbrauchsabhängig und 50 % nach Fläche – daher wird häufig vereinfachend von der '50/50-Regel' gesprochen. Zulässig sind aber auch andere Verteilungen innerhalb des gesetzlichen Rahmens.

Das 15 %-Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV

Verstößt der Vermieter gegen die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung – etwa weil trotz vorhandener technischer Möglichkeit keine Erfassungsgeräte installiert wurden oder diese nicht ordnungsgemäß funktionieren –, dürfen Mieterinnen und Mieter die auf sie entfallenden Warmwasser- bzw. Heizkosten um 15 % kürzen.

Das Kürzungsrecht gilt unabhängig davon, ob dem Mieter durch den Verstoß tatsächlich ein Schaden entstanden ist. Es handelt sich um eine pauschale Sanktion, die den Vermieter zur ordnungsgemäßen Verbrauchserfassung anhalten soll.

Das Kürzungsrecht müssen Sie aktiv geltend machen, am besten schriftlich innerhalb der Einwendungsfrist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung.

Typische Fehlerquellen in der Praxis

• Warmwasserkosten werden nicht getrennt von den Heizkosten ausgewiesen.
• Die verbrauchsabhängige Quote liegt außerhalb der zulässigen 50-70 %-Spanne.
• Defekte oder veraltete Warmwasserzähler werden nicht ausgetauscht.
• Kaltwasserkosten für die Warmwasserbereitung werden doppelt oder gar nicht berücksichtigt.

Häufige Fragen

Muss in jeder Wohnung ein Warmwasserzähler vorhanden sein?

Grundsätzlich ja: Wo es technisch möglich ist, muss der Verbrauch verbrauchsabhängig mit Zählern erfasst werden. Nur in Ausnahmefällen ist eine rechnerische Ermittlung über anerkannte Formeln zulässig.

Was passiert, wenn kein Warmwasserzähler vorhanden ist?

Fehlt eine Verbrauchserfassung, obwohl sie möglich wäre, können Sie die auf Sie entfallenden Warmwasserkosten nach § 12 HeizkostenV um 15 % kürzen.

Dürfen Warmwasserkosten komplett nach Fläche verteilt werden?

Nein. Mindestens 50 % der Kosten müssen verbrauchsabhängig verteilt werden. Eine reine Flächenverteilung verstößt gegen die Heizkostenverordnung.

Wie erkenne ich, ob die 50/50-Verteilung eingehalten wurde?

Die Abrechnung muss den verbrauchsabhängigen Anteil und den Flächenanteil der Warmwasserkosten getrennt ausweisen. Fehlt diese Aufschlüsselung, sollten Sie beim Vermieter nachfragen.