Wartung oder Reparatur – wer zahlt was?

Heizungswartung, Aufzugsprüfung, Rauchmeldercheck – in vielen Abrechnungen tauchen Positionen auf, die auf den ersten Blick ähnlich klingen, rechtlich aber sehr unterschiedlich behandelt werden. Wartungskosten dürfen umgelegt werden, Reparaturkosten grundsätzlich nicht. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie beide Kostenarten unterscheiden und Mischrechnungen richtig einordnen.

Das Wichtigste in Kürze

• Wartungskosten sind nach § 2 BetrKV umlagefähig, wenn sie regelmäßig anfallen.
• Reparaturen und Instandsetzungen gehören nach § 535 Abs. 1 BGB zur Vermieterpflicht und sind nicht umlagefähig.
• Bei Mischrechnungen muss der Vermieter den Wartungsanteil herausrechnen.
• Typische Streitpunkte sind Heizungs-, Aufzugs- und Rauchmelderkosten.

Warum die Unterscheidung wichtig ist

Ob eine Kostenposition als Wartung oder als Reparatur einzuordnen ist, entscheidet darüber, ob sie in der Betriebskostenabrechnung stehen darf oder nicht. Vermieter tragen die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes allein; Mieter tragen lediglich die laufenden Kosten für den Betrieb der Anlagen.

Wartung: regelmäßig und umlagefähig

Wartungskosten entstehen durch die regelmäßige Prüfung und Pflege technischer Anlagen, damit diese betriebsbereit und sicher bleiben. Sie sind in mehreren Positionen des § 2 BetrKV ausdrücklich als umlagefähig genannt, etwa bei Heizungsanlagen, Aufzügen oder der Wasserversorgung.

Typische Beispiele sind die jährliche Heizungswartung, die regelmäßige Aufzugsprüfung nach den einschlägigen Sicherheitsvorschriften oder die Kontrolle von Rauchwarnmeldern durch einen Wartungsdienst.

• Heizungswartung (jährliche Inspektion, Reinigung, Einstellung)
• Aufzugswartung und Sicherheitsprüfung
• Wartung von Rauchwarnmeldern
• Wartung von Feuerlöschern und Brandschutzeinrichtungen

Reparatur und Instandsetzung: Vermietersache

Nach § 535 Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Dazu gehört, Schäden zu beheben und defekte Bauteile zu reparieren oder auszutauschen. Diese Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung darf der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen.

Auch wenn eine Reparatur im Zusammenhang mit einer gewarteten Anlage steht, etwa der Austausch eines defekten Heizungsventils, bleibt sie Vermietersache und darf nicht in der Betriebskostenabrechnung erscheinen.

Die gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 1 Abs. 2 BetrKV unterscheidet konsequent zwischen laufenden Betriebskosten und einmaligen Instandsetzungskosten, die dem Vermieter allein obliegen.

Mischrechnungen richtig aufteilen

Häufig stellt ein Handwerksbetrieb eine einzige Rechnung, die sowohl Wartungs- als auch Reparaturleistungen enthält, etwa bei der Heizungswartung inklusive eines ausgetauschten Bauteils. In solchen Fällen muss der Vermieter die Rechnung aufteilen und nur den Wartungsanteil in die Abrechnung übernehmen.

Als Mieter können Sie verlangen, dass eine solche Mischrechnung nachvollziehbar aufgeschlüsselt wird. Ist keine Trennung möglich oder erkennbar, kann die gesamte Position beanstandet werden.

Typische Fälle im Überblick

So prüfen Sie Ihre Abrechnung

• Fordern Sie bei Belegeinsicht die zugrunde liegenden Rechnungen an.
• Achten Sie auf Begriffe wie „Reparatur“, „Austausch“, „Instandsetzung“ – diese gehören nicht in die Abrechnung.
• Bei Mischrechnungen prüfen Sie, ob eine klare Trennung der Positionen erkennbar ist.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei konkreten Zweifeln an einzelnen Positionen empfiehlt sich eine Prüfung durch einen Mieterverein oder eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt für Mietrecht.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter Reparaturkosten in der Betriebskostenabrechnung geltend machen?

Nein. Reparatur- und Instandsetzungskosten gehören nach § 535 Abs. 1 BGB zur Erhaltungspflicht des Vermieters und dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden, auch nicht anteilig als „sonstige Betriebskosten“.

Ist die Heizungswartung umlagefähig?

Ja, die regelmäßige Wartung der Heizungsanlage ist als laufende Betriebskostenart in § 2 BetrKV vorgesehen und darf umgelegt werden, sofern sie im Mietvertrag entsprechend vereinbart ist.

Was mache ich, wenn eine Rechnung Wartung und Reparatur vermischt?

Sie können vom Vermieter eine nachvollziehbare Aufschlüsselung verlangen. Lässt sich der Reparaturanteil nicht eindeutig herausrechnen, können Sie die gesamte Position beanstanden und kürzen lassen.