Winterdienst in der Nebenkostenabrechnung

Sobald es schneit oder friert, sind Vermieter zur Räumung und Streuung der Gehwege verpflichtet. Die dafür anfallenden Kosten tauchen als eigene Position in der Nebenkostenabrechnung auf. Dieser Beitrag erklärt, wie die Verkehrssicherungspflicht mit der Umlage zusammenhängt und worauf Sie bei Winterdienstkosten achten sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Winterdienstkosten sind nach § 2 Nr. 8 BetrKV als Kosten der Straßenreinigung umlagefähig.
• Vermieter sind aufgrund der Verkehrssicherungspflicht zur Räumung und Streuung verpflichtet.
• Ob der Winterdienst selbst, durch den Hausmeister oder einen externen Dienstleister erledigt wird, wirkt sich auf die Höhe der Kosten aus.
• Wartungspauschalen für Bereitschaft, auch ohne tatsächlichen Einsatz, sind grundsätzlich umlagefähig.
• Kosten für Streumittel wie Salz oder Splitt zählen ebenfalls zu den umlagefähigen Kosten.

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 8 BetrKV

Der Winterdienst wird betriebskostenrechtlich als Teil der Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV eingeordnet. Umlagefähig sind die Kosten für die Reinigung, das Schneeräumen und das Bestreuen der öffentlichen Wege und Straßen, soweit der Grundstückseigentümer dazu verpflichtet ist, sowie entsprechende Maßnahmen auf privaten Zuwegen zum Gebäude.

Auch wenn die konkrete Reinigungs- bzw. Räumpflicht durch kommunale Satzung dem Grundstückseigentümer übertragen wurde, kann er die daraus entstehenden Kosten grundsätzlich über die Betriebskostenabrechnung umlegen.

Verkehrssicherungspflicht des Vermieters

Vermieter bzw. Grundstückseigentümer sind aufgrund der Verkehrssicherungspflicht dazu verpflichtet, Gehwege und Zuwege zum Haus bei Schnee- und Eisglätte innerhalb der ortsüblichen Zeiten zu räumen und zu streuen. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach und es kommt zu einem Sturz, kann er unter Umständen haftbar gemacht werden.

Diese Sicherungspflicht rechtfertigt die entstehenden Kosten als notwendige, laufende Betriebskosten – unabhängig davon, ob der Winterdienst in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten erfolgt.

Die konkreten Räum- und Streuzeiten sowie der Umfang der Pflicht ergeben sich aus der jeweiligen kommunalen Straßenreinigungssatzung und können örtlich unterschiedlich geregelt sein.

Eigenleistung vs. externer Dienstleister

Übernimmt der Hausmeister den Winterdienst im Rahmen seiner ohnehin anfallenden Tätigkeiten, werden die anteiligen Personalkosten meist innerhalb der Hausmeisterkosten oder als eigene Position für den Winterdienst abgerechnet. Wichtig ist, dass keine Doppelabrechnung derselben Tätigkeit unter zwei verschiedenen Kostenpositionen erfolgt.

Wird ein externer Winterdienst beauftragt, sind die tatsächlich in Rechnung gestellten Kosten maßgeblich. Häufig vereinbaren Vermieter mit dem Dienstleister eine sogenannte Bereitschafts- oder Wartungspauschale.

Streumittel und Wartungspauschalen

Kosten für Streumittel wie Auftausalz, Splitt oder abstumpfende Granulate gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Kosten des Winterdienstes, sofern sie für die Erfüllung der Räum- und Streupflicht eingesetzt werden. Umweltschädliche Salzstreuung ist in manchen Kommunen eingeschränkt oder verboten; in diesen Fällen kommen alternative, teils teurere Streumittel zum Einsatz, deren Mehrkosten grundsätzlich ebenfalls umlagefähig sind.

Wartungspauschalen, mit denen die reine Einsatzbereitschaft eines Winterdienstunternehmens über die gesamte Wintersaison vergütet wird, sind auch dann umlagefähig, wenn im betreffenden Abrechnungszeitraum kaum oder gar kein Schnee gefallen ist – vorausgesetzt, die Pauschale ist der Höhe nach angemessen.

Fällt eine Wartungspauschale ungewöhnlich hoch aus, obwohl kaum Einsätze stattgefunden haben, kann dies ein Anlass sein, die Angemessenheit der Kosten näher zu hinterfragen.

So prüfen Sie Ihre Abrechnung

• Prüfen Sie, ob Winterdienstkosten doppelt – etwa sowohl bei den Hausmeisterkosten als auch gesondert – abgerechnet wurden.
• Vergleichen Sie die Kosten mit den Vorjahren unter Berücksichtigung der jeweiligen Wetterlage.
• Fragen Sie bei Pauschalvereinbarungen nach der Kalkulationsgrundlage.
• Achten Sie darauf, dass ausschließlich Flächen abgerechnet werden, für die tatsächlich eine Räum- und Streupflicht besteht.

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfragen hilft ein Mieterverein oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Mietrecht weiter.

Häufige Fragen

Muss ich für den Winterdienst zahlen, auch wenn es kaum geschneit hat?

Ja, wenn eine Bereitschafts- oder Wartungspauschale vereinbart wurde, ist diese unabhängig von der tatsächlichen Schneemenge umlagefähig, solange sie der Höhe nach angemessen ist.

Darf der Winterdienst über die Hausmeisterkosten und zusätzlich separat abgerechnet werden?

Nein, eine doppelte Abrechnung derselben Leistung ist unzulässig. Achten Sie darauf, dass Winterdienstkosten nur einmal, entweder innerhalb der Hausmeisterkosten oder als eigene Position, erscheinen.

Zählen Streumittel wie Salz zu den umlagefähigen Kosten?

Ja, Kosten für Streumittel, die zur Erfüllung der Räum- und Streupflicht eingesetzt werden, sind grundsätzlich umlagefähig.

Wer haftet, wenn der Vermieter den Winterdienst vernachlässigt?

Verletzt der Vermieter seine Verkehrssicherungspflicht und es kommt zu einem Unfall, kann er grundsätzlich haftbar gemacht werden. Das ändert nichts daran, dass die ordnungsgemäß erbrachten Winterdienstkosten umlagefähig bleiben.