Wohnfläche in der Abrechnung falsch – was tun?

Die Wohnfläche ist die zentrale Rechengröße vieler Betriebskostenabrechnungen. Ist sie falsch angegeben, wirkt sich das direkt auf Ihren Kostenanteil und mitunter auch auf die Miethöhe aus. Dieser Beitrag erklärt, wie die Wohnfläche korrekt berechnet wird, welche Abweichungen relevant sind und wie Sie als Mieterin oder Mieter vorgehen sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Maßgeblich für die Berechnung ist meist die Wohnflächenverordnung (WoFlV), sofern der Mietvertrag nichts anderes regelt.
• Abweichungen von mehr als 10 Prozent zur vertraglich vereinbarten Fläche gelten als erheblicher Mangel.
• Balkone und Terrassen zählen in der Regel nur zu 25 bis 50 Prozent zur Wohnfläche.
• Eine falsche Flächenangabe wirkt sich sowohl auf die Betriebskostenumlage als auch auf die Miethöhe aus.

Wie wird die Wohnfläche korrekt berechnet?

Enthält der Mietvertrag keine abweichende Vereinbarung, gilt für preisfreien Wohnraum in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV) als Berechnungsgrundlage. Sie legt unter anderem fest, welche Räume vollständig, teilweise oder gar nicht zur Wohnfläche zählen.

Grundsätzlich zählen Wohn- und Schlafräume, Küche sowie beheizbare Wintergärten voll zur Wohnfläche. Nicht dazu zählen etwa Kellerräume, Waschküchen oder Heizungsräume außerhalb der Wohnung.

Dachschrägen, Balkone und Terrassen

Bei Räumen mit Dachschrägen wird die Fläche unter einer Deckenhöhe von einem Meter gar nicht angerechnet. Flächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern werden zur Hälfte angerechnet, erst ab einer Höhe von zwei Metern zählt die volle Fläche.

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden üblicherweise nur zu 25 Prozent, in begründeten Ausnahmefällen (etwa bei besonders hochwertiger Ausstattung oder Lage) zu bis zu 50 Prozent angerechnet.

Einen Wohnflächen-Check nach WoFlV-Vorgaben können Sie mit unserem Rechner unter mietnebenkostenchecker.de/ratgeber/wohnflaeche-pruefen-woflv selbst durchführen.

Welche Abweichung ist relevant?

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht. Diese Abweichung wirkt sich auch auf die Betriebskostenabrechnung aus, wenn die Umlage nach Wohnfläche erfolgt.

Bei geringeren Abweichungen (unter 10 Prozent) ist die vertraglich vereinbarte Fläche für die Betriebskostenumlage grundsätzlich weiterhin maßgeblich – es sei denn, es liegt eine besonders eklatante Falschberechnung vor.

• Über 10 Prozent Abweichung: Mangel, Mietminderung und Korrektur der Umlage möglich.
• Unter 10 Prozent: vertraglich vereinbarte Fläche bleibt meist maßgeblich.
• Bei Umlage nach tatsächlicher statt vereinbarter Fläche kann sich Ihr Anteil dennoch ändern.

Auswirkungen auf Betriebskosten und Miete

Wird die Wohnfläche als Umlageschlüssel für Betriebskosten verwendet, führt eine zu hoch angesetzte Fläche Ihrer Wohnung automatisch zu einem höheren Kostenanteil. Gleichzeitig kann eine überhöhte Flächenangabe auch die Kaltmiete und damit etwaige Mieterhöhungen beeinflussen, da diese häufig auf den Quadratmeterpreis bezogen werden.

Wurde die Wohnfläche zu niedrig angesetzt, kann sich das umgekehrt zu Ihren Gunsten auswirken – eine Korrektur durch den Vermieter ist dann jedoch ebenfalls möglich, sofern die Abweichung erheblich ist.

So gehen Sie vor

Wenn Sie Zweifel an der angegebenen Wohnfläche haben, sollten Sie diese durch eigenes Nachmessen oder durch eine Fachperson (z. B. Sachverständige) überprüfen lassen. Halten Sie die Ergebnisse schriftlich fest und vergleichen Sie sie mit der im Mietvertrag genannten Fläche.

• Wohnung nach WoFlV-Vorgaben nachmessen, inklusive Dachschrägen und Balkon.
• Abweichung schriftlich dokumentieren, idealerweise mit Grundriss und Fotos.
• Bei Abweichung über 10 Prozent: Vermieter schriftlich informieren und Korrektur der Abrechnung sowie ggf. Mietminderung geltend machen.
• Bei Uneinigkeit: Mieterverein oder Rechtsanwältin bzw. Rechtsanwalt hinzuziehen.

Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.

Häufige Fragen

Welche Wohnflächenberechnung gilt, wenn der Mietvertrag nichts regelt?

In diesem Fall ist in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV) heranzuziehen. Sie regelt detailliert, welche Flächen voll, anteilig oder gar nicht zur Wohnfläche zählen.

Ab welcher Abweichung kann ich die Miete mindern?

Nach der Rechtsprechung des BGH liegt ein Mangel vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent von der vertraglich vereinbarten Fläche abweicht. Dann kommt eine Mietminderung sowie eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung in Betracht.

Was mache ich, wenn ich eine falsche Fläche vermute?

Messen Sie die Wohnung nach den Vorgaben der WoFlV nach, dokumentieren Sie das Ergebnis und vergleichen Sie es mit dem Mietvertrag. Bei erheblicher Abweichung informieren Sie den Vermieter schriftlich und fordern eine Korrektur.