Allgemeinstrom und Hausstrom in der Nebenkostenabrechnung
Unter den Positionen 'Allgemeinstrom' oder 'Hausstrom' verbergen sich die Stromkosten für alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche eines Gebäudes. Weil diese Position oft ohne eigenen Zähler grob geschätzt wird, lohnt sich ein genauer Blick. Dieser Beitrag erklärt, was zulässig ist und wie Sie die Angaben in Ihrer Abrechnung auf Plausibilität prüfen.
Das Wichtigste in Kürze
- Allgemeinstrom ist nach § 2 Nr. 11 BetrKV als Betriebskosten für den Betrieb der Beleuchtungsanlagen umlagefähig.
- Dazu zählen unter anderem Treppenhaus- und Kellerbeleuchtung, Außenbeleuchtung und der Strom für Gemeinschaftsanlagen.
- Im Idealfall wird der Allgemeinstrom über einen eigenen Zähler erfasst und ist von den Wohnungszählern getrennt.
- Fehlt ein separater Zähler, muss die Aufteilung nachvollziehbar geschätzt oder rechnerisch ermittelt werden.
- Auffällig hohe oder stark schwankende Beträge sollten Sie anhand der Belege und typischer Verbrauchswerte prüfen.
Was zählt zum Allgemeinstrom?
§ 2 Nr. 11 BetrKV nennt als umlagefähige Betriebskosten unter anderem die Kosten des Betriebsstroms für zentrale Anlagen sowie die Beleuchtung der von allen Hausbewohnern genutzten Gebäudeteile. Dazu zählen typischerweise Treppenhaus, Keller, Waschküche, Tiefgarage, Hauseingang und Außenbeleuchtung.
Auch der Betriebsstrom für technische Anlagen wie Pumpen der Heizungsanlage, Lüftungsanlagen oder die Steuerung von Toranlagen fällt unter den Allgemeinstrom, sofern er nicht bereits einer anderen Betriebskostenposition (z. B. Heizkosten) zugeordnet ist.
Erfassung über einen separaten Zähler
In vielen Gebäuden gibt es einen eigenen Zähler für den Allgemeinstrom, der getrennt von den individuellen Wohnungszählern erfasst wird. Das ermöglicht eine transparente und nachvollziehbare Abrechnung, da die tatsächlichen Verbrauchskosten direkt aus der Stromrechnung des Versorgers übernommen werden können.
Ist kein separater Zähler vorhanden, muss der Anteil des Allgemeinstroms rechnerisch von der Gesamtstromrechnung des Gebäudes abgegrenzt werden – etwa durch eine sachgerechte Schätzung auf Basis der installierten Geräte und deren Betriebsdauer.
Fragen Sie im Zweifel nach, ob ein separater Zähler für den Allgemeinstrom existiert, und lassen Sie sich die zugrunde liegende Stromrechnung im Rahmen der Belegeinsicht zeigen.
Verteilerschlüssel
Der Allgemeinstrom wird in der Regel nach dem im Mietvertrag vereinbarten allgemeinen Verteilerschlüssel umgelegt, meist nach Wohnfläche oder nach Anzahl der Wohneinheiten. Eine verbrauchsabhängige Erfassung je Mieteinheit ist bei dieser Position nicht üblich, da es sich um eine Gemeinschaftskostenposition handelt.
Plausibilitätsprüfung: So gehen Sie vor
Da Allgemeinstrom häufig ohne detaillierten Nachweis in der Abrechnung erscheint, lohnt sich ein Vergleich mit Vorjahreswerten und mit Erfahrungswerten vergleichbarer Gebäude.
| Prüffrage | Warnsignal |
|---|---|
| Ist ein separater Zähler vorhanden? | Keine Angabe oder unklare Schätzmethode |
| Wie hat sich der Betrag zum Vorjahr entwickelt? | Sprünge von deutlich über 20 % ohne Erklärung |
| Passt die Anzahl der Leuchten/Geräte zum Betrag? | Sehr hohe Kosten trotz kleinem Gebäude |
| Wurde LED-Beleuchtung nachgerüstet? | Kosten sinken nicht trotz Modernisierung |
Ein deutlicher Kostenanstieg ohne nachvollziehbare Begründung (z. B. gestiegene Strompreise, neue Anlagen) ist ein guter Anlass, Belegeinsicht zu verlangen.
Abgrenzung zu nicht umlagefähigen Kosten
- Stromkosten für die Verwaltung oder das Büro der Hausverwaltung sind nicht umlagefähig.
- Strom für gewerblich genutzte Gemeinschaftsflächen muss verursachungsgerecht abgegrenzt werden.
- Reparaturkosten an der Elektroinstallation zählen nicht zum Allgemeinstrom, sondern zu Instandhaltungskosten.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Allgemeinstrom und Hausstrom?
Beide Begriffe werden in der Praxis meist synonym verwendet und bezeichnen den Strom, der für gemeinschaftlich genutzte Bereiche und Anlagen eines Gebäudes verbraucht wird, etwa Treppenhaus, Keller oder Außenbeleuchtung.
Darf der Vermieter den Allgemeinstrom ohne eigenen Zähler abrechnen?
Ja, sofern kein separater Zähler vorhanden ist, darf der Anteil rechnerisch geschätzt werden. Diese Schätzung muss aber nachvollziehbar und sachgerecht erfolgen.
Kann ich die Stromrechnung des Vermieters einsehen?
Ja, im Rahmen der Belegeinsicht nach § 259 BGB können Sie die zugrunde liegenden Rechnungen des Stromanbieters einsehen, um die abgerechneten Kosten nachzuvollziehen.
Zählt der Strom für den Aufzug zum Allgemeinstrom?
Nein, der Betriebsstrom für einen Aufzug wird als eigenständige Position nach § 2 Nr. 7 BetrKV abgerechnet und nicht dem allgemeinen Hausstrom zugeordnet.