Winterdienst und Strassenreinigung - wann muss ich zahlen?

Die kalte Jahreszeit und die Sauberkeit rund um das Haus führen bei Nebenkostenabrechnungen regelmäßig zu Unklarheiten zwischen Mietern und Vermietern. Die Umlage von Straßenreinigung und Winterdienst ist zwar gesetzlich vorgesehen, unterliegt jedoch strengen rechtlichen Hürden, die von der Vertragsgestaltung bis hin zur tatsächlichen Abrechnung reichen.

Umlage von Winterdienst- und Straßenreinigungskosten auf Mieter: Gesetzliche Regeln, Pflichten und wichtige Urteile

1. Gesetzliche Grundlagen der Umlage

Sowohl die Straßenreinigung als auch der Winterdienst (Schneeräumung und Streuen bei Glätte) sind grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten.

Die Betriebskostenverordnung: Nach § 2 Nr. 8 BetrKV gehören die Kosten der Straßenreinigung und des Winterdienstes (sowohl öffentliche Gebühren als auch die Kosten privater Dienstleister) zu den umlagefähigen Positionen.
Die Vertragsklausel: Eine Umlage ist nur dann zulässig, wenn im Mietvertrag eine wirksame Umlagevereinbarung für die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 BGB existiert. Fehlt eine solche vertragliche Vereinbarung, muss der Mieter diese Kosten nicht tragen.
Der Verteilerschlüssel: Sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, werden diese Kosten nach der Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 BGB).
Richtwerte: Laut dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes (DMB) betragen die durchschnittlichen Kosten für Straßenreinigung und Winterdienst zusammen bundesweit etwa 0,04 €/m² pro Monat. Für den reinen Winterdienst bewegen sich typische Kosten pro Wohneinheit bei etwa 50 bis 200 € im Jahr, abhängig von Lage und Flächengröße.

2. Welche Kosten sind umlagefähig (und welche nicht)?

Vermieter dürfen nicht jede Rechnung ungeprüft an die Mieter weiterreichen:

Umlagefähig:
- Laufende Dienstleistungen von Fachfirmen für das Räumen und Streuen.
- Kosten für Streumaterialien wie Salz, Split oder Granulat.
- Bereitschaftspauschalen (Fixbeträge): Verträge mit Winterdiensten beinhalten meist Pauschalen für das Bereitstehen der Firma. Diese saisonalen Fixbeträge sind auch in milden Wintern ohne Schneefall umlagefähig. Der Vermieter muss seiner Verkehrssicherungspflicht nachkommen und die Bereitschaft vor Beginn der Saison vertraglich sichern.
Nicht umlagefähig:
- Anschaffungskosten für Arbeitsgeräte: Der Kauf von Schneeräumfahrzeugen, Streuwagen oder Schneeschaufeln stellt eine einmalige Investition dar und zählt nicht zu den laufenden Kosten (AG Berlin-Schöneberg, Az.: NZM 2001, 808).
- Einmalige Sonderreinigungen: Die Beseitigung illegaler Müllablagerungen oder einmalige Reinigungen nach Verkehrsunfällen sind keine laufenden Betriebskosten im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrKV.
- Fremde Flächen: Es dürfen nur Flächen des tatsächlichen Mietgrundstücks sowie die gesetzlich vorgeschriebenen Gehwege abgerechnet werden, keine Nachbargrundstücke oder Fremd-Flächen.
- Doppelabrechnungen: Streumaterial, das bereits in einer vertraglichen Pauschale enthalten ist, darf nicht zusätzlich separat umgelegt werden. Ebenso darf der Winterdienst nicht doppelt abgerechnet werden – etwa einmal im Rahmen des Hausmeisters (§ 2 Nr. 14 BetrKV) und zusätzlich separat unter Winterdienst (§ 2 Nr. 8 BetrKV), ohne die Kosten gegeneinander abzugrenzen.

3. Übertragung des Winterdienstes auf die Mieter

Grundsätzlich trifft den Vermieter als Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht (BGH, Urteil vom 22.01.2008, Az.: VI ZR 126/07). Möchte er diese Pflicht auf die Mieter übertragen, gelten strenge Regeln:

Mietvertrag vs. Hausordnung: Eine Übertragung der Räum- und Streupflicht auf die Mieter muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein; eine Regelung ausschließlich in der Hausordnung ist unwirksam. Die Hausordnung darf die Pflicht lediglich konkretisieren (z. B. durch einen ausgewogenen Reinigungs-, Räum- und Streuplan).
Kontrollpflicht des Vermieters: Auch bei einer wirksamen Übertragung auf die Mieter ist der Vermieter nicht aus der Verantwortung. Er behält eine Überwachungspflicht und muss in regelmäßigen Abständen prüfen, ob die Mieter ihrer Pflicht ordnungsgemäß nachkommen. Bei Glätteunfällen haftet er andernfalls wegen Verletzung dieser Kontrollpflicht mit.
Der „Winterdienst-Muffel“: Wenn ein Mieter trotz vertraglicher Pflicht nicht räumt, darf der Vermieter nicht einfach eine Firma beauftragen und die Kosten über die Betriebskosten auf die gesamte Mietergemeinschaft umlegen. Er muss den säumigen Mieter zunächst abmahnen und ihm die Kosten für Ersatzkräfte im Rahmen einer Ersatzvornahme androhen. Winterdienstkosten können dem betroffenen Mieter nur einzeln in Rechnung gestellt werden, wenn diese Schritte erfolglos blieben, es sei denn, der Mieter hat sich im Gespräch ausdrücklich mit der Fremdbeauftragung gegen Kostenübernahme einverstanden erklärt.

4. Das Wirtschaftlichkeitsgebot & Eigenleistungen des Vermieters

Vermieter sind verpflichtet, bei allen Betriebskosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu wahren (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB i.V.m. § 242 BGB). Es dürfen keine überflüssigen Maßnahmen veranlasst oder sonstige unnötigen Kosten produziert werden (BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06).

Urteil bei Verstößen (LG München I / OLG Düsseldorf): Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (z. B. durch stark überteuerte Verträge mit nahestehenden Dienstleistern) führt zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB.
Wichtige Rechtsfolge zur Kostenhöhe: Liegt ein Verstoß vor, darf der Vermieter nicht etwa die Grenze des oberen marktüblichen Preises geltend machen. In diesem Fall stehen ihm gerichtlich nur die üblichen Durchschnittskosten der Region für diese Dienstleistung zu (Anschluss an OLG Düsseldorf, Az.: BeckRS 2011, 7467; AG Frankfurt a. M., Az.: WOM 2002, 376). Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt bereits vor, wenn die verlangten Kosten über dem ermittelten marktüblichen oberen Wert liegen.
Eigenleistung des Vermieters: Räumt der Vermieter selbst oder setzt eigene Angestellte ein, darf er den fiktiven Lohn einer externen Fachkraft ansetzen (LG Köln, Urteil vom 29.12.2011, Az.: 1 S 44/11). Die fiktiven Kosten dürfen sich an marktüblichen Preisen orientieren, allerdings ohne die Umsatzsteuer, da diese dem Vermieter nicht tatsächlich entstanden ist.

5. Rechte der Mieter: Belegeinsicht und Zurückbehaltungsrecht

Mieter müssen Nachzahlungsforderungen nicht ungeprüft akzeptieren und können Belege anfordern.

Einsicht in Zahlungsbelege: Das Belegeinsichtsrecht des Mieters umfasst neben den Rechnungen ausdrücklich auch die dazugehörigen Zahlungsbelege (Zahlungsnachweise) wie z. B. Kontoauszüge oder Quittungen. Dies gilt laut Rechtsprechung sowohl in der Wohnraum- als auch in der Gewerbemiete (BGH, Beschluss vom 27.10.2021, Az.: VIII ZR 103/21 / NZM 2021, 31). Nur so lässt sich prüfen, ob die in Rechnung gestellten Beträge tatsächlich vom Vermieter bezahlt wurden.
Zurückbehaltungsrecht: Verweigert der Vermieter dem Mieter die Einsicht in diese Zahlungsbelege, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der geforderten Nachzahlung aus der Abrechnung zu.

6. Steuerliche Behandlung

Für den Mieter: Die in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Arbeitskosten für den Winterdienst können als haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG steuerlich geltend gemacht werden. Mieter können 20 % der reinen Arbeitskosten (maximal 4.000 € pro Jahr) direkt von ihrer Steuerschuld abziehen. Materialkosten (wie Streusalz) sind jedoch nicht abzugsfähig.
Für den Vermieter (bei Eigenleistung): Erbringt der Vermieter den Dienst selbst, kann er seine eigenen Arbeitsstunden nicht als Werbungskosten steuerlich absetzen. Allerdings sind entstandene Material- und Entsorgungskosten, Fahrtkosten (mit der üblichen Kilometerpauschale von 30 Cent) sowie Verpflegungsmehraufwand bei längeren Abwesenheiten (§ 4 Abs. 4 EStG) steuerlich als Werbungskosten berücksichtigungsfähig.

Weiterführende Quellen und Links

Die Inhalte dieses Beitrags basieren auf den gesetzlichen Bestimmungen und den folgenden im Detail einsehbaren Publikationen und Urteilen:

Objego Ratgeber: Eigenleistung durch Vermieter (Details zu fiktivem Lohn, Lohnkalkulation und steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten für Vermieter).
mietrecht.org: Winterdienst in den Nebenkosten (Ausführliche Analyse zu Umlageklauseln im Mietvertrag, Anschaffungskosten von Räumfahrzeugen und der Verkehrssicherungspflicht).
mietrecht.de Community: Winterdienstkosten im Forum (Praxisnaher Austausch zu mietvertraglichen Klauseln und dem Zurückbehaltungsrecht bei mangelnden Belegen).
Haus und Grund Osnabrück: Ratgeber zum „Winterdienst-Muffel“ (Vorgaben zur mietvertraglichen Übertragung und das korrekte Vorgehen bei Pflichtverletzungen einzelner Mieter).
Bayern.Recht (Gewerbe-Betriebskostenentscheidung des LG München I / BGH) (Gerichtsentscheidung zum Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Verträgen mit nahestehenden Firmen und dem Belegeinsichtsrecht bei Zahlungsbelegen).

⚖️ Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information auf Basis der bereitgestellten Unterlagen und stellt keine rechtliche Beratung dar.